Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Investir dans le secteur de la pierre peut être rentable à la seule condition de savoir s’y prendre. Ceci étant, lorsque vous voulez acquérir un bien immobilier, il  est important de prendre votre projet au sérieux afin d’éviter de tomber dans les pièges que cela présente.

Connaître votre capacité d’emprunt est alors l’un des éléments clés de votre projet d’autant plus qu’il détermine ce que vous êtes capable de rembourser. Comment la calculer ? Les détails dans cet article.

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Calcul de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif : comment ça marche ?

Tout investissement peut importer sa nature doit faire l’objet d’un projet bien réfléchi, il vous faut tout d’abord connaître votre budget avec précision afin de déterminer les éventuelles opportunités de recourir à un établissement financier. Sur ce  dernier point, les institutions financières sont très regardantes lorsqu’il s’agit de vous accorder un emprunt pour un investissement locatif.

Vous devez donc connaitre même si cela est approximatif votre capacité d’emprunt. Vous comprenez alors par-là que son calcul préalable devient incontournable. Un élément pouvant vous permettre de connaitre votre capacité d’emprunt est entre autre votre taux d’endettement. En effet, ce taux vous montre le niveau de prêt que vous  pouvez obtenir. Ce qu’il faut comprendre par-là est que le taux d’endettement détermine le budget de votre investissement locatif. Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez procéder comme suit : (revenus/charges) x100 ; dans les charges, vous devez inclure si vous en avez, les crédits en cours.

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Il faut aussi prendre en compte le montant estimatif de vos revenus locatif. En faisant le rapport entre vos revenus et vos charges, cela vous permet de maîtriser ce qui vous sera débité de façon mensuelle. De manière générale, on considère qu’il ne doit pas être plus de 35% de vos revenus net. Si malheureusement votre taux d’endettement dépasse ce seuil, il vous sera impossible d’avoir un prêt.

Quelques avantages et risques de faire un investissement locatif

Un investissement locatif vous donne droit à plusieurs formes d’avantages ce qui vous permet de profiter de votre initiative d’investir dans un projet bien structuré. L’investissement locatif vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, en fonction  de l’immobilier  dans lequel vous avez investi (neuf ou vieux) vous pouvez bénéficier d’un dispositif Pinel ou Denormandie : sous réserve de certaines conditions.

L’investissement locatif  est un pari qui comporte peu de risques car il  existe des moyens tels que l’assurance du loyer non payé qui vous permet de vous prémunir d’éventuelles surprises. Elle vous permettra également de payer les impôts plus bas que la normale pour ce type d’affaire. Le logement, ou autre bien que vous aurez acheté pourra revenir à votre famille au cas où vous en émettez le souhait.

Néanmoins, il y a aussi des risques à s’engager dans un investissement locatif. Sur ce point, l’on peut dire que ce secteur d’activité souffre d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Autrement dit certains logements n’arrivent pas à trouver les locataires surtout là ou l’activité économique n’est pas comme des grandes métropoles. L’autre risque est que le bien soit loué à un montant qui ne permet pas à l’investisseur d’entrer dans ses dépenses ou du moins faire, les travaux d’entretien.

Comment bien calculer le rendement d’un investissement locatif ? 

Contrairement à ce que vous pourriez croire, calculer la bonne rentabilité pour un investissement locatif est loin d’être simple. Il ne suffit pas d’appliquer bêtement une formule mathématique. Dans un premier temps, il va falloir faire la distinction entre le rendement locatif brut et le net. 

Le chiffre du rendement locatif brut est utile pour vous donner une idée approximative du futur rendement. Il faut simplement prendre le montant des loyers sur une année, qu’il faudra multiplier par 100 et diviser le tout par le prix d’achat. Attention, vous devez inclure les frais de notaire dans le prix d’achat. Un investissement locatif de qualité devrait vous proposer un rendement brut autour de 8%.

Pour calculer la rentabilité nette, il vous faudra en plus déduire les diverses charges locatives. Ne soyez pas surpris, votre taux devrait perdre entre 2 et 2,5%. Pour info, un taux entre 5 et 6 % est déjà un très bon taux. 

Sachez enfin qu’il existe (ce qu’on appelle dans le jargon financier) le rendement net-net. Il va falloir à nouveau ajouter des frais supplémentaires. Il s’agit cette fois du régime fiscal pour lequel vous allez opter. Il est difficile de vous donner une idée approximative, car entre la loi Pinel, le micro foncier, réel… il faudra choisir en fonction de vos objectifs d’investissement. Si vous n’avez pas les idées claires sur ce point, nous vous invitons à parcourir les différents articles :

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Sachez que votre banquier vous demandera très certainement de présenter le rendement de votre future acquisition. Cela va clairement peser dans l’obtention ou le refus de votre prêt. Il vous reste maintenant à trouver l’établissement bancaire qui va vous prêter l’argent pour finaliser votre placement immobilier.