De plus en plus d’épargnants décident d’investir dans l’immobilier. Ce secteur est en effet une source de revenus attractive grâce à un marché dynamique. Pour ceux qui ne veulent pas mettre tous leurs œufs dans le même panier, la SCPI est une alternative intéressante. Mais pour un débutant, il peut être difficile de se décider à investir notamment lorsque vous savez que la gestion d’une SCPI doit être déléguée en totalité. Vous voulez en savoir plus sur les sociétés de gestion des SCPI ? Cet article va vous éclairer.
Plan de l'article
Comprendre le fonctionnement d’une SCPI
La principale règle en matière d’investissement est de comprendre les mécanismes dudit investissement avant de se lancer. C’est pourquoi il est utile de revenir sur les bases de fonctionnement des SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier ainsi que sur les avantages et les risques d’investir dans une SCPI.
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Principe d’une SCPI
Le principe de base d’une SCPI répond au même principe de l’investissement locatif en général c’est-à-dire acheter pour louer. La différence est qu’au lieu d’acheter un bien unique, vous allez investir dans un ensemble ou dans un parc immobilier. Et autre point important à signaler : en SCPI, vous allez investir dans la société à travers l’acquisition de parts. Et c’est à la charge de cette dernière d’investir dans le parc immobilier.
En résumé, vous êtes titulaire d’une part de SCPI et non du parc immobilier en question. C’est pourquoi il est si important de se pencher sur la société qui va gérer les SCPI car c’est cette dernière qui va collecter les fonds puis définir une stratégie d’achat des biens qui vont composer le parc immobilier et enfin gérer les biens et vous verser les revenus locatifs. Même s’il existe nombreux types de SCPI (SCPI de rendement à capital fixe ou variable, SCPI de plus-value ou SCPI fiscale), le principe de base reste celui-ci.
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Avantages d’une SCPI
Pourquoi alors investir dans une SCPI ? L’investissement dans des SCPI présente de nombreux avantages pour les épargnants. Le premier argument en faveur des SCPI est leur accessibilité. En effet, en investissant sur des parts et non sur des biens immobiliers entiers, vous n’avez pas à débloquer un capital important pour votre placement. D’ailleurs, il vous revient de définir la hauteur de votre investissement et donc le nombre de parts qui vous convient.
Le deuxième argument de taille est la délégation de la gestion. En effet, lorsque vous faîtes un investissement locatif, vous aurez à traiter plusieurs tâches pour la gestion du bien. En SCPI, la gestion totale du bien est du ressort d’un professionnel de l’immobilier. Enfin, bien entendu, en misant sur ce placement au détriment d’une location classique vous pourrez réduire les risques de vacances locatives, d’impayés, etc. et percevoir vos revenus complémentaires tous les trois mois.
Risques d’une SCPI
Bien entendu, aucun investissement ne présente un risque zéro. Il est nécessaire de se mettre au courant des risques encourus lorsque vous investissez en SCPI. En tant que placement, vous devez savoir que votre investissement sera soumis au dynamisme du marché c’est-à-dire que les SCPI répondent aux tendances du marché immobilier, parfois à la baisse parfois à la hausse. Par conséquent, vos revenus en dépendent aussi.
En outre, la SCPI est un placement à long terme. Ce n’est donc pas un revenu liquide. Pour garantir la rentabilité de votre investissement, il est toujours mieux avisé de garder vos parts SCPI pour une durée minimum de dix ans.
Se faire un avis sur les sociétés de gestion d’une SCPI
Maintenant que vous avez fait un tour des lieux sur la SCPI en général, qu’en est-il des sociétés de gestion ? En effet, ces dernières sont le fer de lance des SCPI. Experts dans le secteur de l’immobilier, elles sont tenues de réaliser différentes missions dans le cadre de la gestion de SCPI. A cet effet, il existe des conditions spécifiques pour accéder au statut de société de gestion de SCPI.
Missions d’une société de gestion de SCPI
Toute SCPI est légalement tenue d’être gérée par une société de gestion. Mais qu’est-ce cela veut dire et que fait la société de gestion exactement ? Les missions d’une société de gestion de SCPI peuvent être divisée en grandes catégories :
- La décision et la mise en place de la stratégie d’investissement (type de SCPI et choix des biens pour le parc immobilier à constituer)
- La gestion locative et comptable du bien (s’occuper des travaux, recherches de locataires, perception des loyers, acquittement des charges, etc.)
- La distribution des revenus locatifs et l’organisation de la vie sociétaire de la SCPI (bulletin d’informations aux porteurs de parts, rapport annuel, constitution des provisions pour gros travaux, etc.)
Conditions pour accéder au statut de société de gestion de SCPI
En tant que société de placement immobilier, ce sont les porteurs de parts qui sont les propriétaires des biens et non la SCPI. Par conséquent, les sociétés de gestion de SCPI sont très encadrées par la loi à commencer par l’AMF (Autorité des marché financiers). En effet, la principale condition pour accéder à la gestion d’une SCPI est l’obtention d’un agrément de l’AMF.
En tant qu’intermédiaire de l’immobilier, les sociétés de gestion de SCPI se rémunèrent grâce à des frais de gestion et différentes commissions de souscription, la transparence est donc de mise. Ainsi, elles sont soumises à quelques entités de contrôle en plus de l’AMF : l’Assemblée Générale des porteurs de parts de la SCPI, le Conseil de Surveillance de la SCPI, les Commissaires aux Comptes, l’Évaluateur Immobilier.
Principaux acteurs du marché des sociétés de gestion de SCPI
Existant depuis les années 60, le marché des SCPI est aujourd’hui un marché mature avec de nombreux acteurs qui le dynamisent. Mais comme vous l’aurez remarqué, vu les conditions qui entourent la profession, les sociétés de gestion de SCPI ne sont pas nombreuses malgré les plus de 190 SCPI qui constituent le marché. En effet, elles sont environ une trentaine d’opérateurs à intervenir dans le secteur.
Les principaux acteurs sur le marché restent des grands acteurs de l’immobilier à l’instar du groupe Perial qui exerce depuis plus de 50 ans. Par contre, la diversité des stratégies patrimoniales des sociétés de gestion permet de les différencier et par conséquent de faire un choix. En effet, si la Française AM, par exemple, se distingue par Pierval Santé, sa SCPI phare sur le secteur de la santé (clinique MCE, SSR et PSY, EHPAD…), Primonial REIM avec sa SCPI Primopierre et Primovie, est la référence sur les SCPI de rendement en matière de SCPI de bureaux.
Comparer les performances des sociétés de gestion pour choisir la meilleure SCPI
Comparer les performances des sociétés de gestion pour choisir la meilleure SCPI
Maintenant que vous avez toutes les informations nécessaires sur les sociétés de gestion, il est temps de passer à l’étape suivante : comment comparer leurs performances ?
La performance d’une SCPI dépend avant tout du choix des biens immobiliers et donc, par extension, de la stratégie d’investissement mise en place. Afin d’évaluer une société de gestion sur ses performances passées et présentes, il faut regarder différents indicateurs tels que le Taux d’Occupation Financier (TOF), le rendement locatif et bien sûr le taux moyen annuel des dividendes crédités aux porteurs durant ces dernières années.
Le TOF mesure la capacité qu’a la SCPI à louer ses biens immobiliers. Plus ce taux est élevé, plus cela signifie que tous les biens sont occupés en permanence, ce qui assure un flux régulier et stable pour votre investissement. Le rendement locatif, quant à lui, s’exprime sous forme de chiffre (taux) comme sait si bien le faire notre chère Bourse. Il représente ainsi le rapport entre le montant total perçu par une SCPI via ses loyers et celui investi dans son parc immobilier.
Mais attention ! Il ne faut pas se fier aveuglément aux performances historiques, car elles ne préfigurent bien souvent pas celles futures ! Effectivement, selon leur stratégie patrimoniale respective ou encore l’âge relativement jeune ou mature de leur parc immobilier, les SCPI n’auront pas forcément la même tendance sur le marché.
Pour vous aider à choisir votre SCPI en toute sérénité, il est donc recommandé d’avoir recours aux services d’un professionnel qui pourra vous guider dans vos choix. Plusieurs sites spécialisés proposent des outils comparatifs afin que vous puissiez avoir une vision globale et synthétique du marché. Certains sont gratuits, d’autres payants, mais tous ont l’avantage de rassembler les infos clés pour se faire une idée précise des sociétés de gestion.
Nous ne pouvons que trop vous conseiller de prendre le temps nécessaire avant de porter votre choix sur telle ou telle société de gestion, car un investissement immobilier reste toujours un engagement sur le long terme !
Les critères à prendre en compte pour évaluer la qualité d’une société de gestion de SCPI
Les critères à prendre en compte pour évaluer la qualité d’une société de gestion de SCPI
Pour choisir une SCPI, il faut sélectionner une bonne société de gestion. Mais quels sont les critères à prendre en compte pour évaluer leur qualité ?
Il faut vérifier que la société de gestion est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et qu’elle respecte toutes les réglementations liées aux SCPI. Cela vous assure un minimum de sécurité quant à leurs pratiques.
N’hésitez pas à prendre contact avec la société de gestion, à poser toutes vos questions et demander une documentation détaillée sur leur SCPI. Cela vous permettra d’avoir une idée précise sur la qualité du service client ainsi que les frais associés.
Choisir sa SCPI repose avant tout sur le choix judicieux d’une bonne société de gestion qui saura mener efficacement votre investissement. Prenez donc le temps nécessaire pour bien évaluer chacun des critères présentés ci-dessus avant de faire votre choix final !