La réduction d’impôt Censi-Bouvard s’éteint officiellement pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2022, à l’exception des logements dont le permis de construire a été déposé avant cette date. Certains investisseurs bénéficient ainsi d’un avantage fiscal prolongé malgré la fermeture du dispositif. Les modalités de sortie, la durée exacte de la défiscalisation et les impacts sur les engagements locatifs sont régis par des règles précises, souvent méconnues des acquéreurs récents. Les évolutions réglementaires de 2025 modifient sensiblement le paysage pour les propriétaires concernés et pour ceux envisageant une reconversion de leur bien après la période d’engagement.
Plan de l'article
Comprendre la loi Censi-Bouvard : principes et fonctionnement en 2025
La loi Censi-Bouvard ne disparaît pas vraiment des radars : elle poursuit sa route pour les projets dont le permis de construire a été validé avant la date butoir du 31 décembre 2022. Ce dispositif cible un segment précis de l’investissement immobilier : la résidence services pour étudiants, personnes âgées ou EHPAD, en lien direct avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
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Ce qui attire ici, c’est un double mécanisme : une réduction d’impôt et la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat. Pour activer ces leviers, une seule condition à respecter : confier la gestion du bien à un professionnel par le biais d’un bail commercial d’au moins neuf ans. Ce contrat verrouille les loyers et garantit une gestion simplifiée, loin des aléas de la location classique.
Le bail commercial structure la relation entre l’investisseur et l’exploitant. En clair, le propriétaire délègue la gestion locative, gagne en tranquillité et bénéficie d’une sécurité sur les revenus. L’administration fiscale encadre de près ce schéma, exigeant une location meublée sous gestion professionnelle pour valider la défiscalisation.
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En 2025, seuls les dossiers respectant l’échéance du permis de construire poursuivent leur route fiscale. Plus aucune place pour les nouveaux venus : impossible de profiter du Censi-Bouvard pour un achat post-2022. Désormais, le débat se recentre sur l’arbitrage entre statut LMNP, amortissement du bien, ou autres formules de l’investissement locatif. Les règles sont simples : résidence services, gestionnaire professionnel, location meublée, engagement ferme sur neuf ans. Reste à adapter sa stratégie face à une fiscalité en pleine évolution.
Quels avantages fiscaux pour les investisseurs et sur quelle durée ?
Le Censi-Bouvard promet une réduction d’impôt calculée sur le prix hors taxes du bien immobilier, à hauteur de 11 %, répartie sur neuf ans. Concrètement, chaque année, un neuvième de la somme est retranché de l’impôt sur le revenu, à condition de respecter le parcours locatif prévu.
Le dispositif fixe un plafond annuel de 300 000 euros d’investissement, soit jusqu’à 33 000 euros de réduction d’impôt sur la totalité de la période. Ce privilège concerne uniquement les biens situés en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) et loués meublés via un gestionnaire professionnel sous bail commercial.
Autre atout, la récupération de TVA sur l’achat, à condition de conserver le bien vingt ans ou de suivre la réglementation lors de la revente. L’avantage fiscal est rattaché à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité de choisir entre régime micro-BIC ou régime réel selon le profil de l’investisseur.
En résumé, le Censi-Bouvard se distingue par sa gestion allégée et la régularité de ses revenus. L’investisseur connaît d’avance sa fiscalité et le rendement attendu, à condition de tenir l’engagement sur neuf ans, de rester vigilant sur le respect du bail commercial et de maintenir la location meublée tout au long de la période.
Fin du dispositif Censi-Bouvard : ce qui change pour les propriétaires
La page se tourne pour le dispositif Censi-Bouvard, la loi de finances ayant mis un terme aux nouvelles acquisitions éligibles au 1er janvier 2023. Les investisseurs ayant franchi le pas auparavant conservent l’avantage fiscal, à condition de respecter l’engagement locatif initial. Pour eux, la défiscalisation suit son cours, dans les termes fixés lors de l’achat du bien.
Pour ceux qui arrivent après la clôture, le paysage n’a plus la même allure. Terminé la réduction d’impôt Censi-Bouvard pour tout achat dans une résidence gérée, qu’il s’agisse de biens en état futur d’achèvement ou déjà livrés. Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) reste accessible, mais la période des bonus fiscaux est révolue, du moins sous cette forme.
L’enjeu de la plus-value immobilière apparaît lors de la revente. Si le propriétaire revend son bien avant la fin du délai de neuf ans, il s’expose à un remboursement partiel de la réduction d’impôt perçue. Passé ce cap, le bien tombe dans le régime classique : la plus-value est calculée suivant la durée de détention, sans dispositif dérogatoire.
Pour ceux qui souhaitent réorienter leur stratégie, il faut désormais explorer d’autres pistes. Le statut LMNP, fondé sur l’amortissement du bien, continue de séduire, mais nécessite une attention particulière aux modalités d’éligibilité et au choix du régime fiscal. L’investissement locatif devient une affaire de spécialistes, où chaque paramètre doit être pesé avec soin.
Quelles alternatives après la disparition de l’avantage fiscal ?
Depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard, les propriétaires s’interrogent sur les nouvelles stratégies pour valoriser leur investissement immobilier locatif. Aujourd’hui, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’impose comme une solution solide. En s’appuyant sur l’amortissement du bien et du mobilier, il permet de neutraliser une grande partie des loyers imposables. Le principe est limpide : opter pour le régime réel et étaler la valeur du bien sur une longue période, ce qui réduit sensiblement la fiscalité pesant sur les revenus locatifs. Les dispositifs de défiscalisation directs se raréfient dans le secteur des résidences services.
Pour ceux qui préfèrent investir dans le neuf, la loi Pinel demeure envisageable. Mais la règle du jeu change : ici, la location est nue, avec des contraintes sur la localisation et le montant des loyers. Le taux de rendement annoncé peut paraître attractif, mais l’arbitrage doit être fait entre la souplesse du meublé et la fiscalité spécifique du Pinel.
Panorama rapide des solutions :
Voici les options à considérer pour ajuster sa stratégie :
- LMNP au régime réel : amortissement du bien, déduction des charges, gestion flexible et fiscalité allégée sur les loyers perçus.
- Loi Pinel : réduction d’impôt pour l’investissement dans le neuf, plafonds de loyers, engagement de location nue sur 6 à 12 ans.
- Placement en résidences services sans avantage fiscal, mais avec un bail commercial et une gestion professionnelle assurée.
Le choix final dépendra du profil de l’investisseur, de ses objectifs patrimoniaux et du niveau de rendement espéré. Avant de s’engager, il s’agit d’analyser précisément tous les paramètres : gestion, fiscalité, liquidité. Le marché ne réserve plus de raccourci, mais la maîtrise des règles permet encore de tirer son épingle du jeu.