Pourquoi un DPE vierge ?

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique informe les acheteurs potentiels ou les locataires de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. Outre l’impact environnemental, ce document indique en particulier si la propriété à louer ou à acheter est bien isolée : vous déduisez votre niveau de confort thermique, d’une part, votre budget de chauffage, d’autre part. Ces informations sont précieuses pour votre future maison… Le problème : certaines annonces affichent un DPE vide, sans parler des lettres (A à G) vote ) qui permettent de classer la propriété. Dans quels cas le DPE vide est-il autorisé ? Nous vous expliquons cela !

La valeur du diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique répond à un certain nombre de problèmes actuels :

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• Il est utilisé pour mesurer la quantité de gaz à effet de serre émis par le bâtiment. Les données sont ensuite transmises à l’ADEME afin de tirer des conclusions utiles dans un contexte d’urgence environnementale.
• Le DPE estime les coûts à prévoir pour le chauffage. Étant donné que le budget du chauffage domestique demeure préoccupant au moment du logement, cette estimation vous permet de comparer les biens de manière utile. Immobilier : vous préférerez un logement mieux coté ou envisagerez un travail approprié pour limiter les pertes de chaleur et, Réduisez donc vos factures !

Pour ces raisons, le DPE est obligatoire dans les annonces de vente et de location, à l’exception des locations à court terme. La loi exige également que le diagnostic soit établi par un professionnel certifié afin de garantir une information fiable. Remarque : Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. Dans le cas de rénovations, le propriétaire ou le propriétaire sera toutefois intéressé à refaire le DPE afin d’améliorer sa cote et de fournir des informations à jour. L’annonce apparaît :

• L’étiquette énergétique, qui attribue un score de A à G pour mesurer la consommation d’énergie du boîtier.
• L’étiquette climatique, qui attribue une cote de A à G pour indiquer le taux d’émission de serre.

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Mais vous constaterez que certaines annonces ne contiennent pas ces informations. C’est le cas avec le DPE vide : les étiquettes apparaissent barrées dans l’annonce et aucune lettre n’est assignée. Les mots « DPE vierge » doivent être accompagnés des mots « consommation inexploitable ». Ce cas provient des méthodes de calcul de la performance énergétique des bâtiments.

Méthodes de calcul

La loi prévoit deux méthodes de calcul pour le diagnostic :

• La méthode 3CL (Conventional Housing Consumption) est un logiciel qui évalue la performance énergétique du logement en fonction des caractéristiques techniques du bâtiment. Le résultat obtenu fournit une estimation de la consommation dans le contexte d’une utilisation « standard ».
• La méthode de facturation  : Le diagnostic fournit les résultats en fonction de la quantité d’énergie réellement consommée. Pour cela, il utilise les factures de chauffage des 3 dernières années.

Soyez prudent ! Les diagnostics ne choisissent pas librement la méthode à utiliser. En fait, il établit son diagnostic par défaut sur la base de la méthode 3CL. Si et seulement si cette première méthode de calcul n’est pas possible compte tenu des caractéristiques du bâtiment, elle utilisera la méthode de facturation. C’est cette deuxième méthode qui peut donner lieu à un DPE vide.

Diagnostic avec divers défis

Le DPE vierge pose problème car il s’abstient de fournir des informations essentielles.

• En fonction des lettres de classement affichées dans l’annonce, vous pouvez comparer plusieurs propriétés pour mieux choisir.
• L’évaluation annuelle des dépenses vous donne une idée du budget énergétique attendu dans votre future maison.
• Le diagnostic n’attribue pas seulement une note, il explore et vous conseille ! Par exemple, vous avez des recommandations d’experts pour améliorer la performance énergétique du logement à acheter, par exemple la mise en œuvre de systèmes de chauffage à énergie renouvelable.

Jusqu’à présent, le DPE n’a que valeur informative. Compte tenu de vos paris, la loi prévoit que les informations émises seront exécutoires à partir de 2021 : cela signifie que vous pouvez vous retourner contre votre propriétaire ou votre vendeur si vous remarquez une grande différence entre les résultats du DPE et la réalité lorsque vous vivez chez vous.

Une autre évolution attendue d’ici 2022 est que les biens immobiliers qui consomment plus qu’une limite légale nécessiteront une vérification plus avancée. Le sort de la vierge DPE, à son tour, n’est pas encore résolu. En plus du manque d’informations, vous êtes confronté à un obstacle plus concret si nécessaire : le DPE vide ferme l’accès au prêt Action Housing.

DPE vierge en l’absence de factures ou en cas de factures inopérables

Le problème avec le DPE vide se produit lorsque le diagnostic doit utiliser la méthode de facturation : les factures peuvent ne pas être trouvées ou irréalisables. Quand la méthode de facturation est-elle obligatoire ? Les diagnostics utilisent la méthode de facturation dans deux cas :

• Le bâtiment a été construit avant 1948.
• Le logement est situé dans un bâtiment doté d’un système de chauffage collectif sans comptage individuel.

Pour quelles raisons ? Avant 1948, aucune réglementation nationale uniforme n’était applicable dans le domaine de la construction : les bâtiments, par exemple, n’existaient pas. Peu à peu, des réglementations (en particulier RTS) ont émergé et ont été imposées aux fabricants.

Résultat : aujourd’hui, la performance énergétique d’un logement peut être évaluée avec précision en fonction de son année de construction, ce qui indique les matériaux et les techniques utilisés. Dans ces conditions exclusivement, le logiciel est efficace dans l’application de la méthode 3CL.

Le risque de la méthode de facturation : Le DPE vide. Les ordonnances du 8 février 2012 exigent que le DPE reste vide dans deux conditions :

• Fonctionne avec sur la base de la consommation réelle (méthode de facturation) — bâtiment antérieur à 1948.
• Les factures sont manquantes.

Plus précisément, beaucoup (et fréquents !) les situations peuvent empêcher l’exploitation des factures et entraîner un DPE vide :

• Si le logement est libéré pendant plusieurs années.
• Lorsque la propriété est une deuxième maison occupée exclusivement en été, et non chauffée pour le reste de l’année.
• Lorsque les propriétaires ont perdu tout ou partie des factures.

Remarque : Virgin DPE est particulièrement répandu à Paris car de nombreux bâtiments remontent à 1948.

Le DPE vide est autorisé lorsque les conditions sont remplies !

Le DPE vide est réglementé lorsque la méthode de facturation est obligatoire (anciens bâtiments) et que les données de facturation ne sont pas exploitables. Vous assumez ensuite le risque d’acheter ou de louer sans informations sur le niveau de consommation d’énergie du logement : vous n’avez aucun recours.

DPE vierge, DPE en cours et absence de DPE : quelles différences ?

Si le DPE vide est autorisé, d’autres anomalies ne seront pas tolérées. Le principe : L’annonce de vente ou de location affiche les étiquettes énergétiques et mentionne la lettre de notation (de A à G). Anomalies à détecter :

• DPE vierge : Les étiquettes sont visibles mais croisées en diagonale et aucune marque n’est attribuée. Tant que les conditions du DPE vierge sont remplies, vous n’aurez aucun recours.
• Le DPE actuel : Les étiquettes sont de nouveau présentes, sans qu’aucune évaluation ne soit attribuée. La mention « DPE en cours » indique que le propriétaire n’a pas encore posé de diagnostic. Dans ce cas, vous pouvez exiger les résultats avant d’acheter ou de louer.
• L’absence d’étiquettes énergétiques : en l’absence de toute information sur le diagnostic de La performance énergétique du logement, du vendeur ou du propriétaire est exposée à de lourdes pénalités — annulation du contrat ou dommages-intérêts. La responsabilité du diagnostic et du notaire peut également être mise en jeu.

DPE vide ou non : Quelle est la fiabilité de la méthode de facturation ?

Lorsque le diagnostic de performance énergétique est basé sur la méthode de facturation, sa fiabilité est controversée, en plus du problème de DPE vide.

Illustrations :

• L’ancien occupant chauffe les températures loin de la moyenne (trop élevées ou, au contraire, très basses). Dans ce cas, les factures sont ressenties et ne disent pas de manière fiable le budget de chauffage à attendre si vous chauffez à des températures moyennes.
• Certaines pièces du logement sont inoccupées et non chauffées (par exemple, la chambre d’un enfant qui a quitté la maison). Dans ce cas, la méthode de facturation fournit une estimation de la consommation en cas de baisse.

Gardez donc à l’esprit que lorsque vous achetez ou louez une vieille maison, il est difficile de faire confiance à l’EPE, vierge ou non, pour anticiper sa consommation de chauffage.