Lorsque vous souhaitez vendre votre terrain, il est essentiel de découvrir votre situation géographique à l’avance, à savoir la zone dans laquelle elle se trouve. En fait, la zone définira une grande partie de la valeur de votre propriété, car elle fera circuler les possibilités des prochains propriétaires.
Dans le cas d’une vente à un promoteur, il est encore plus important de fournir des informations claires, car si le terrain se trouve dans une zone non constructible, il ne sera tout simplement pas en mesure d’accueillir des bâtiments et, par conséquent, dans de nombreux cas, il représentera un investissement en perte. Le promoteur ne s’aventurera pas à acheter des terrains qu’il ne pourra explorer qu’à moins, par exemple, de créer des espaces verts pour les bâtiments qu’il vient de construire sur des terres voisines.
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Découvrez la région où votre terre ne va pas n’est certainement pas une fête amusante, c’est un fait. Les documents à consulter sont parfois complexes et nécessitera toute votre attention. Vous devrez peut-être examiner différents plans pour obtenir les informations nécessaires , et chacun d’entre eux sera écrit selon des règles spécifiques et annotés avec des termes spécifiques. Pour vous aider à le voir plus clair et à gagner du temps, nous avons décidé de vous proposer un court article qui vous permettra de mieux comprendre les termes utilisés.
Plan de l'article
Zonage d’un terrain : dans quel but ?
Pour comprendre l’établissement de documents qui réglementeront la construction, l’urbanisation ou la protection de certaines zones, il faut revenir quelques décennies. Au milieu du XXe siècle, la population a fortement augmenté en France. En jeu, la période d’après-guerre qui a favorisé les naissances et entraîné le Baby Boom que nous connaissons tous plus ou moins bien. Une fois que tous ces enfants sont devenus adultes, ils ont dû être logés et, pour cela, construire des maisons. Une croissance économique exceptionnelle créée davantage emplois, usines et plus encore, le tout dans un cycle perpétuel qui a duré tout au long de la Trente Glorieuse.
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Dans le même temps, les autorités nationales ont décidé de réglementer les bâtiments , principalement dans le but d’empêcher les villes de s’étendre dans toutes les directions, en ignorant les règles d’hygiène et de sécurité. En outre, les zones de protection ont commencé à être définies, y compris les zones naturelles et patrimoniales.
Le lancement des documents officiels
À l’origine, c’était le PDV, le plan d’utilisation des terres qui a régi tout cela. Au fil du temps, de nouvelles questions sont arrivées et ils ont dû trouver des réponses dans de nouveaux documents. Le plan urbain local, un document qui prend en compte les nouvelles questions, a progressivement remplacé le PDV avant d’être progressivement remplacé par PLUI, un plan d’urbanisme intercommunautaire local qui concerne les nouvelles communautés des municipalités. Ce nouveau plan tient compte du fait que certaines terres sont sur le terrain de différentes municipalités, qui exigeaient auparavant que les propriétaires consultent plusieurs PLS. Les petites municipalités peuvent toujours utiliser la carte communale, un plan très simplifié qui ne permet pas d’évaluer séparément les limites d’un terrain. Cependant, vous pourrez connaître la ou les zones où se trouve votre terrain.
Naturellement, c’est en grande partie dans les critères dictés par la municipalité que les différents plans mentionnés ci-dessus sont élaborés. En fait, selon les objectifs des autorités locales en termes d’urbanisation, de tourisme, de développement durable et de préservation de l’environnement, les zones constructibles seront plus ou moins étendues. Toutefois, il convient de noter que certains points seront soulevés par rapport à la nature même de certaines terres. En fait, des préoccupations géologiques sont apparues ces dernières années. De plus, certaines zones sont classées comme non constructibles en raison d’événements météorologiques pouvant entraîner les inondations, par exemple.
Enfin, sachez que ce n’est pas parce que votre terrain se trouve dans une zone constructible que vous pouvez construire automatiquement dessus . Un permis de construire sera nécessaire pour commencer les travaux et il sera délivré par l’hôtel de ville, qui peut parfaitement s’opposer à un projet s’il ne le fait pas n’est pas conforme à certaines règles municipales observées dans l’UPL. Comme vous le comprendrez, le zonage est certainement très important, mais il ne définira pas votre projet du début à la fin.
Quelles sont les zones présentes dans un PLU ?
Dans la plupart des municipalités, vous aurez accès à un PLU ou à un PLI, c’est pourquoi nous couvrirons en profondeur les domaines de ces deux documents. Pour rendre la lecture aussi simple que possible, toutes les préfectures utilisent le même système de classification.
Zones urbaines
Si votre terre se trouve dans une zone urbaine, vous pouvez commencer à vous réjouir. En fait, une zone urbaine représentera l’agglomération urbaine de la municipalité, bien que les bâtiments puissent être situés en dehors de celle-ci. Le prix des terres dans cette zone est plus élevé, car toutes les connexions qui le rendent viable sont déjà effectuées. De plus, les zones urbaines concentreront l’économie d’une ville car vous trouverez des magasins, des maisons, des hôtels et de nombreux autres bâtiments.
Cependant, il ne faut pas oublier que certaines municipalités ont divisé les zones urbaines en zones dédiées à une activité spécifique. De cette façon, vous trouverez des espaces dédiés aux bureaux, magasins, hôtels et autres. Il peut être utile de connaître ces données et de les prendre en considération si vous avez l’intention de vendre à un promoteur. En fait, la mairie peut parfaitement refuser de délivrer le permis de construire si jamais les bâtiments qui se présenteront ne le sont pas. correspondent à la dynamique du quartier. Cependant, nous sommes tout à fait d’accord pour dire que la vente de terrains dans une zone urbaine est beaucoup plus simple et plus rapide.
Bien que le prix des terrains dans une zone à urbaniser ne soit pas aussi élevé que dans une zone urbaine, il reste intéressant pour le vendeur. En fait, une zone à urbaniser est définie comme une future zone urbaine, ce qui signifie que dans un proche avenir, la municipalité passera en revue l’UPL et permettra aux propriétaires de construire sur leurs terres.
Distingons deux types de zones au. Premièrement, les zones 1AU sont plus proches des zones urbaines en termes de définition et de géographie. En fait, ils deviendront bientôt viables et il sera donc possible de s’y appuyer.
En ce qui concerne 2UA, il s’agit de zones légèrement éloignées des zones urbaines mais deviendront viables à l’avenir. sera entretenu après 1AU, ce qui signifie que vous devrez peut-être attendre quelques années pour vendre votre atterrissage à un promoteur si vous vous trouvez dans cette zone. N’hésitez pas à demander à la mairie un devis pour connaître vos objectifs en termes d’urbanisation , cela vous donnera une idée du temps que vous devrez encore attendre.
Zones A, ou zones agricoles
En théorie, rien n’empêchera la construction de bâtiments dans une zone agricole, au moins des bâtiments dédiés aux opérateurs. En effet, il convient de noter qu’en France, les zones agricoles sont très protégées et que les constructions qui seront réalisées à l’intérieur de celles-ci seront étroitement surveillées. Cela est dû au fait qu’une partie de l’économie du pays provient de zones agricoles, qui constituent en outre une source importante de biologie et de biodiversité.
Dans certains cas, la municipalité peut autoriser la construction de bâtiments non dédiés à l’opérateur, mais cela reste rare. Les bâtiments devront répondre à de nombreux critères et, pour la plupart, être publics.
Cependant, cela peut être teinté en disant que l’urbanisation en France a tendance à devenir de plus en plus importante. Cela explique en partie le fait que certaines zones A sont converties en 2AU ou même en 1AU après quelques années.
Zones N, c’est-à-dire zones naturelles et forestières
Les réglementations entourant ces zones sont largement identiques à celles des zones agricoles. En outre, on peut noter que la préservation de ces zones est compatible avec la protection de l’ensemble de l’écosystème. Si la construction de bâtiments est autorisée, elle devrait être dans l’intérêt des exploitants tels que les bûcherons, les gardes forestiers et autres .
Comme les zones urbaines, les zones naturelles peuvent elles-mêmes être divisées en zones plus petites. Les opérations la foresterie sera soumise aux mêmes réglementations que les zones agricoles pour les mêmes raisons. En ce qui concerne les aires naturelles à protéger, elles reflètent un écosystème entier qui serait compromis si la construction était envisagée. Les sites historiques font partie des zones à protéger, pour des raisons aussi compréhensibles.
Enfin, les zones ayant la nature des espaces naturels, qui représentent la troisième catégorie, sont les plus susceptibles de devenir constructibles dans un avenir plus ou moins lointain. Cependant, prenez le temps de bien en discuter avec l’hôtel de ville, qui peut percevoir une erreur d’appréciation et décider de requalifier la zone pour la rendre inconstructible plus sérieusement.
Comment les terrains sont-ils classés sur la carte commune et dans le GNU ?
Il y a de fortes chances que vous ayez l’UPL de votre municipalité sous vos yeux, mais si ce n’est pas le cas, vous aurez une carte commune ou le RNU, le Règlement national de Urbanisme. Toutefois, si le zonage n’est pas aussi explicite, vous aurez accès à des données qui vous indiqueront le degré de constructibilité de votre terrain.
Dans le RNU, on ne peut distinguer que les zones constructibles et celles qui ne le sont pas. Vous devrez consulter les autorités locales pour plus de détails. Quant à la carte commune, il s’agit d’un mélange intelligent de PLU et de RNU . Toutefois, si le deuxième système de distinction est appliqué, les subdivisions du premier peuvent être trouvées dans les zones urbaines sur la carte.
Un classement qui soulèvera beaucoup de questions
situation la plus compliquée qui puisse vous présenter est une parcelle qui serait située dans différentes zones à la fois. Lorsqu’il présente un dossier solide, le commanditaire intéressé par votre propriété peut essayer de faire réviser le PLU, mais il n’est pas sûr du succès. D’autre part, il est tout à fait possible de construire sur la partie du terrain constructible et d’utiliser le reste. du colis d’une autre manière. La
Si vous ne comprenez pas toutes les nuances du zonage, si vous vous sentez floue ou si vous ne comprenez pas l’approche du promoteur, vous pouvez demander conseil à des agents spécialisés dans la relation entre les soumissionnaires et les individus. Dans tous les cas, ne perdez pas de vue que le sponsor se chargera certainement de réaliser les études des plans, ce qui vous permettra d’économiser en temps réel.