Les usages d’une maquette numérique sont multiples et progressent parallèlement à la volonté des maîtres d’ouvrage d’intégrer cet outil à leurs projets. S’il s’avère performant lors des phases de conception, le BIM révèle également tout son potentiel lors de l’exploitation des actifs immobiliers. Découvrez le fonctionnement du BIM pour la gestion d’un patrimoine immobilier, l’exploitation des constructions et la maintenance des équipements.
Plan de l'article
L’utilisation du BIM-GEM (gestion, exploitation et maintenance
Contrairement aux idées reçues, la phase de réalisation d’un projet de construction (bâtiments ou infrastructures) n’est pas la plus coûteuse. Ainsi, si l’on étudie le cycle de vie complet d’une construction, la phase d’exploitation représente plus des trois quarts du coût global. Une grande partie des composants d’origine seront remplacés au moins une fois et il est probable que l’aménagement soit repensé pour correspondre à de nouveaux besoins. S’ajoutent à ces dépenses les consommations d’eau et les factures énergétiques diverses.
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Alors, comment le BIM et le data management peuvent-ils optimiser les performances du bâti une fois construit et faciliter les opérations de maintenance ? Le building information modeling est un outil de travail bousculant les processus de conception, réalisation et exploitation. Un bâtiment BIM est imaginé en anticipant un maximum de contraintes et d’usages futurs liés à tous les acteurs du projet, y compris le maître d’ouvrage et les utilisateurs.
S’il est connu, le gestionnaire de la future construction doit être impliqué dès la phase de conception pour intégrer au plus tôt ses besoins au cahier des charges BIM et donc connaître les données à insérer dans la maquette.
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Une fois le bâtiment construit, un DOE-BIM est implémenté dans les bases de données de différents logiciels (GTB, GMAO, GTPAO ou BOS par exemple). Ainsi, un système peut être utilisé afin de localiser rapidement les éventuels désordres ou mettre en place des actions préventives. Exploiter correctement la data en phase d’exploitation d’un bâtiment exige cependant d’assurer continuellement la mise à jour de l’ensemble des bases de données exploitées par les divers systèmes GEM.
Voici quelques exemples d’usages GEM et BIM exploitation-maintenance :
- la gestion à distance des éclairages et de leur maintenance ;
- la surveillance des accès et de la sécurité d’un site ;
- le contrôle et l’optimisation des consommations d’énergie ;
- la détection de problèmes de réseaux ou informatiques ;
- la détection de fuites ;
- l’organisation du mobilier ;
- la programmation d’opérations de maintenance courantes ;
- l’entretien des espaces communs ou espaces verts ;
- la planification des interventions pour les entreprises ;
- la direction groupée d’un patrimoine immobilier
Exemple et fonctionnement d’outils pour l’exploitation-maintenance
La GTB : Gestion technique du bâtiment
Pour identifier les éléments déclencheurs nécessitant une intervention, il est indispensable d’assurer une surveillance dynamique du bâtiment en temps réel. Ce contrôle est assuré directement sur le site et en continu via un système GTB (gestion technique du bâtiment). Grâce à différents points de mesure répartis dans la construction, il peut fournir des informations précises et des rapports sur les consommations (eau, électricité, gaz), l’état des éclairages ou la détection d’anomalies en temps (presque) réel.
En fonction des besoins de l’occupant et/ou du propriétaire, les capteurs sont positionnés à des endroits stratégiques et s’avèrent extrêmement utiles pour optimiser les performances énergétiques d’un site. D’où l’utilité d’intégrer ces besoins dès la conception du bâtiment. Couplé à un modèle BIM, un élément déclencheur identifié par la GTB est immédiatement localisé dans le bâtiment.
La GMAO : Gestion de maintenance assistée par ordinateur
Un logiciel de GMAO est principalement destiné aux entreprises ou aux collectivités. Il s’agit en quelque sorte d’un logiciel ERP (entreprise ressource planning) spécialisé pour les opérations de maintenance et d’entretien des installations.
La GMAO est un outil organisationnel. Il permet aux entreprises d’avoir une vue globale sur les actions à planifier, la charge de travail des effectifs, le caractère urgent de chaque intervention, ainsi que l’état des stocks et du matériel. Il peut également automatiser l’envoi d’informations au client en fonction du statut du traitement de sa demande (prise en compte, programmée, terminée…)
Le BOS : Building operating system
Le BOS est un logiciel assurant la coordination des outils précédents. Conçu pour être utilisé comme une plateforme commune et graphique, un BOS crée un jumeau numérique de la maquette bim qui est alors utilisée comme support. Il permet d’exploiter et de faire communiquer entre elles toutes les informations recueillies par l’intermédiaire de la GTB, des diverses applications utilisateurs (si elles existent) et de les géolocaliser sur la maquette 3D des locaux.
Par exemple, un luminaire défectueux détecté par la GTB transmet l’information au logiciel BOS qui le localise immédiatement sur la visualisation 3D de la maquette. Une demande d’intervention peut ensuite être envoyée depuis le BOS jusqu’au logiciel de GMAO de l’entreprise chargée des opérations de maintenance.
Le building operating system est souvent associé au terme de bâtiment intelligent ou de smart building car cet outil doit permettre de relier entre elles toutes les productions de données relatives à l’exploitation d’un bâtiment. Par conséquent, un BOS facilite la gestion des actifs immobiliers. La surveillance humaine et les échanges manuels se réduisent au profit d’un management à plus forte valeur ajoutée (services plus performants, délais d’intervention réduits et mise en place d’actions préventives).
À noter que pour assurer de plus en plus de fluidité, l’interopérabilité des différentes applications est actuellement une notion qui mérite d’être approfondie, au même titre qu’une prise en main intuitive pour tous.
Qu’est-ce que le Facility Management
Le facility management correspond à la gestion des services périphériques au cœur d’activité d’une organisation, mais permettant à celle-ci de fonctionner de façon optimale. Il porte cette appellation lorsque la prestation est assurée par une entreprise tierce, lorsque ce management est assuré par des membres internes à l’organisation, nous parlons plutôt des “services généraux ». En fonction de la nature du bâtiment en exploitation, cette mission peut comprendre des tâches variées comme :
- assurer le confort et la sécurité des occupants ;
- vérifier l’état de fonctionnement des installations ;
- organiser les travaux relatifs à l’ouvrage ;
- gérer les stocks du petit outillage ou matériel de remplacement ;
- mettre en place un processus de gestion des opérations de maintenance d’un bâtiment ;
Plus qu’une « simple » gestion technique, le facility management offre une prestation qui participe à augmenter la valeur d’un bien immobilier et la rentabilité d’une organisation.
Les avantages du BIM exploitation-maintenance
La conception/réalisation d’une opération en BIM n’est pas une fin en soi. La valeur ajoutée d’un patrimoine immobilier réside dans une exploitation fluide et adéquate de chaque actif tout en étant la moins coûteuse possible pour son propriétaire. Les avantages du BIM exploitation- maintenance sont nombreux :
- réduire les frais liés aux délais de prise en charge (cas d’une panne réseau par exemple : les coûts liés à la perte d’activité pour une entreprise peuvent être considérables) ;
- automatiser les opérations de maintenance ou d’entretien récurrentes ;
- favoriser les actions préventives et limiter les dépenses de réparation ;
- optimiser les performances énergétiques d’un bâtiment ;
- offrir un service de qualité aux usagers et améliorer l’image d’une organisation
- faire remonter des informations pertinentes relatives à la durée de vie des composants.
À noter qu’il est possible d’utiliser la technologie BIM pour assurer la gestion d’un patrimoine non conçu initialement en BIM. Avant de débuter une mission de data management GEM, il est cependant indispensable de créer un modèle BIM de la construction existante à partir d’un relevé sur site et d’une synthèse des éléments du DOE (dossier des ouvrages exécutés) s’il existe.