Ce n’est pas une erreur d’administration, ni une anomalie passagère : depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation s’est effacée pour les résidences principales, mais elle continue de s’appliquer à d’autres situations. Pourtant, ce grand ménage fiscal n’empêche pas l’existence de multiples exceptions, d’exonérations ciblées et de subtilités qui laissent bien des propriétaires et locataires dans le flou.
La taxe d’habitation en 2025 : qui est concerné et pourquoi ?
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, annoncée puis actée au 1er janvier 2023, a redessiné les contours de la fiscalité locale. Désormais, ni propriétaires ni locataires à l’année, ni même usufruitiers ne sont redevables pour leur résidence principale. Mais dès lors qu’il s’agit d’une résidence secondaire, la donne change complètement.
La règle est sans détour : tout logement meublé qui ne constitue pas votre résidence principale au 1er janvier reste soumis à la taxe d’habitation. Qu’il s’agisse d’une maison de famille à la campagne ou d’un pied-à-terre urbain, la facture s’impose, calculée selon la valeur locative cadastrale, les taux locaux votés par le conseil municipal et l’état du logement au 1er janvier. La durée d’occupation n’a aucune incidence : quinze jours ou six mois, le montant reste identique.
Chaque propriétaire doit désormais remplir une déclaration d’occupation des biens immobiliers auprès des services fiscaux, et ce, chaque année. Ce passage obligé conditionne l’envoi de l’avis d’imposition et permet à l’administration de distinguer précisément la nature de chaque bien. À la moindre omission ou erreur, les pénalités peuvent tomber. Le paiement de la taxe intervient généralement à l’automne, en une fois ou par mensualisation. En cas de litige, le dossier se traite directement avec le centre des Finances publiques. Malgré la réforme, la taxe d’habitation continue d’alimenter le budget des collectivités territoriales, même si elle ne vise plus que les résidences secondaires et assimilées.
Quels critères ouvrent droit à l’exonération ou à la non-imposition ?
Il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire, voire d’annuler la taxe d’habitation sur une résidence secondaire, mais leur accès reste encadré et rare. Pour la résidence principale, la suppression est générale ; pour un autre logement, il faut satisfaire à des conditions précises.
Voici les principales situations qui peuvent, sous réserve de justificatifs, ouvrir la voie à une exonération, à un dégrèvement ou à un abattement :
- Logement vacant ou non meublé : la taxe d’habitation n’est pas due si vous démontrez l’absence totale de mobilier ou une inoccupation prolongée. L’administration fiscale réclamera des preuves concrètes : factures d’énergie nulles, photos du logement vide, attestations de tiers…
- Personnes en maison de retraite, expatriés contraints, professionnels obligés de s’installer loin pour une longue mission : le bien secondaire peut être exonéré, à condition de respecter certains plafonds de ressources et de justifier l’absence d’occupation effective.
- Meublés de tourisme et chambres d’hôtes situés en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou sous le régime France ruralités revitalisation (FRR) : une exonération est envisageable si le conseil municipal l’a décidée. L’avis des élus locaux devient ici déterminant.
Le montant du revenu fiscal de référence (RFR) et la composition du foyer influencent grandement l’accès à ces allègements. Certaines situations particulières, logement occupé par un étudiant dans un CROUS, sous-location à vocation sociale, peuvent aussi permettre d’éviter la taxe.
Lorsqu’un propriétaire rencontre des difficultés financières passagères, il peut adresser une demande de remise gracieuse au centre des finances publiques. Rien d’automatique ici : chaque dossier sera étudié en détail, en tenant compte de la situation personnelle et des marges d’appréciation du service local.
Résidences secondaires : comprendre les cas particuliers et les démarches pour ne pas payer
La taxe d’habitation reste systématique pour les résidences secondaires. Même les dépendances telles que garages, caves, parkings ou jardins sont prises en compte dans le calcul. L’administration se fie à la situation au 1er janvier de l’année, sans tenir compte du temps réel d’occupation.
Dans certaines communes, la pression du marché immobilier conduit à une majoration de la taxe, parfois jusqu’à 60 %, notamment en zone tendue. L’objectif : inciter à remettre les logements vacants sur le marché. La déclaration d’occupation des biens immobiliers reste obligatoire pour chaque propriétaire, permettant aux services fiscaux de trancher le statut du bien et d’appliquer le bon régime.
Voici les cas particuliers qui peuvent modifier l’application de la taxe :
- Logement vacant depuis plus d’un an (en zone tendue) ou deux ans (ailleurs) : il bascule alors vers la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV), distincte de la taxe d’habitation.
- Exonération spécifique : possible pour les retraités en maison de retraite, les expatriés ou les personnes en mobilité professionnelle, sous réserve de critères de ressources et d’une absence d’occupation justifiée.
Pour toute contestation ou demande de remise, le propriétaire doit se tourner vers le centre des finances publiques avec un dossier détaillé : preuves d’inoccupation, attestations, précisions sur la situation personnelle. Les collectivités surveillent de près chaque cas et statuent au cas par cas.
Ce que changent les dernières réformes pour les propriétaires et locataires
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus. Cette suppression, décidée par la loi de finances 2018 puis achevée par celle de 2020, libère tous les occupants de leur résidence principale, qu’ils soient propriétaires ou locataires, de cet impôt local qui pesait sur le budget des ménages.
La réforme ne fait toutefois pas disparaître toute la fiscalité locale. Les propriétaires continuent de régler la taxe foncière, ainsi que la taxe sur les ordures ménagères. Désormais, la déclaration d’occupation des biens immobiliers devient la clé de voûte : elle permet à l’administration de distinguer précisément la nature et l’usage du logement, condition indispensable pour appliquer la bonne règle fiscale.
Pour résumer les principales évolutions, voici les points à retenir :
- La suppression de la taxe d’habitation ne concerne que les résidences principales ;
- Les résidences secondaires et les logements vacants restent imposés ;
- Un renforcement des contrôles survient avec l’obligation annuelle de déclaration pour tous les propriétaires.
Cette réforme redistribue les recettes des collectivités territoriales. Les communes voient disparaître une ressource historique, partiellement compensée par l’État. Pour les ménages, l’allègement porte uniquement sur la résidence principale : tout autre bien, qu’il s’agisse de villégiature ou d’investissement locatif, reste dans le viseur de la taxe, avec parfois une addition alourdie en zone tendue.
Pour qui détient un pied-à-terre ou une maison de famille, la question fiscale ne s’est pas évaporée. Les règles ont changé, les contrôles se sont renforcés, et l’exonération relève désormais de l’exception. Dans ce nouveau paysage, seule la vigilance et une parfaite connaissance de sa situation permettent d’éviter les mauvaises surprises.