Quelles sont les lois qui imposent des obligations d’assurance habitation ?

Il existe plusieurs types d’assurance pour un appartement. En effet, aucun logement n’est à l’abri des pertes, qu’il s’agisse d’un incendie, d’une explosion ou de dommages causés par l’eau, et que la location d’une propriété peut entraîner des pertes financières si le locataire ne paie pas plus son loyer et ses frais. Quelle assurance le propriétaire doit-il faire pour se protéger contre ces risques ? La mise à jour sur les différentes assurances du bailleur est obligatoire et facultative.

L’ASSURANCE IMMOBILIÈRE, LA PRINCIPALE ASSURANCE D’UN APPARTEMENT

L’assurance habitation, une obligation pour le locataire

Selon la loi, c’est le locataire, et non pas le propriétaire, qui est responsable de la réparation des dommages causés par un incendie, une explosion ou des dommages causés par l’eau. Le propriétaire n’a donc aucune obligation de souscrire une assurance habitation couvrant ces risques pour le logement loué : c’est au locataire de le faire.

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L’étui de logement meublé

L’obligation d’assurance de l’occupant ne s’applique pas aux logements meublés ou aux locations saisonnières. Dans de tels cas, le propriétaire peut choisir de fournir le logement seul, mais ne pas être tenu de le faire, ou de laisser ces frais au locataire. Dans le second cas, une clause obligeant le locataire à souscrire à l’assurance doit être incluse dans le contrat de location.

Si le propriétaire s’occupe de l’assurance de l’appartement, ce qui est souvent le cas d’un loyer meublé à court terme, il doit alors souscrire une assurance « au nom de qui appartiendra ». Il s’agit d’un type d’assurance immobilière résidentielle qui couvre les locataires successifs de logements en termes de risques locatifs. Si la cotisation d’assurance du bailleur est payée par le propriétaire, il reste libre de la dépenser pour le loyer.

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ASSURANCE DU PROPRIÉTAIRE DU BAILLEUR CONTRE LES LOCATIONS IMPAYÉES

Garantie de location impayée (GLI)

Pour être couvert contre les risques de non-paiement du loyer et des charges, un propriétaire peut souscrire une garantie de location impayée (GLI). Bien qu’elle soit facultative, l’assurance de ce bailleur peut être très utile car elle évite le besoin de difficultés financières.

Assurance garantie pour les locations impayées :

• garantit le loyer (locations et charges) en cas de paiements impayés, quel que soit le motif du non-paiement ;
• couvre les dommages matériels observés au départ du locataire si le coût des réparations dépasse le montant du dépôt de garantie ;
• couvre les frais de litige si une action en justice est engagée pour expulser un locataire, récupérer des montants impayés ou obtenir une indemnisation en cas de dommage ;
• garantit une indemnisation en cas de vacance temporaire de logement, par exemple en raison du départ prématuré ou du décès du locataire.

En outre, l’assurance locative non rémunérée offre une protection juridique au propriétaire en cas de litige de bail.

Le coût de l’assurance locative impayée peut atteindre 4 % du loyer. Chez E-Gérance, nous offrons une assurance locative impayée de 2,40 % de TVA du montant de la location, charges comprises.

Cependant, sachez que souscrire à une assurance locative non rémunérée implique de traiter avec un locataire solvant (dont le revenu est égal à trois fois le montant du loyer et des dépenses en général). En outre, GLI est incompatible avec l’utilisation d’un dépôt de garantie (sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant). Bien que le garant soit la solution la plus connue et la plus simple pour garantir vos revenus locatifs ne sont pas une protection infaillible. En fait, il n’est pas certain que la personne qui a été une garantie pour le locataire puisse le rembourser en cas de paiement impayé : elle peut éprouver des difficultés financières, se montrer de mauvaise foi ou ne pas être trouvée. En ce sens, même s’il s’agit de frais, la garantie de location impayée est une option plus sûre.

Garantie VISAL

Si un locataire ne dispose pas du revenu imposé par les assureurs pour l’achat d’une garantie de loyer impayé, il est possible de recourir au régime VISALE, en vigueur depuis janvier 2016.

Il s’agit d’une garantie locative non payée fournie par l’État pour la durée de la location, accessible à :

• pour les jeunes jusqu’à 30 ans ;
• employés en situation précaire (détenteurs d’un contrat à durée déterminée, d’un contrat temporaire ou d’une DCI) jusqu’à 6 mois après avoir pris possession ;
• employés en transfert professionnel jusqu’à 6 mois après le transfert.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, la garantie VISALE peut également être demandée par les personnes ayant signé un contrat de location de mobilité. Il s’agit d’un nouveau type de contrat de location pour les étudiants et les personnes à mobilité professionnelle, allant de 1 à 10 mois, qui ne peut être renouvelé ni renouvelé.

La garantie VISALE concerne les logements dont le revenu mensuel n’excède pas 1 500€ en Île-de-France et 1 300€ dans le reste de la France (800€ en Île-de-France et 600€ dans le reste de la France pour les étudiants et les personnes alternant sans justification de ressources).

Complètement gratuite pour les deux parties, la garantie VISALE doit être demandée par le locataire avant de signer le contrat de location. Non compatible avec un garant classique ou GLI.

ASSURANCE RESPONSABILITÉ CIVILE ET PROPRIÉTAIRE NON-OCCUPANT (PNO)

L’importance d’assurance responsabilité civile pour un propriétaire

Le propriétaire est tenu de louer son appartement en bon état et d’effectuer les réparations nécessaires pendant le bail. Si le locataire est victime de dommages liés à un défaut caché ou à un manque d’entretien, la responsabilité du propriétaire peut être engagée à l’égard du locataire. En outre, un propriétaire peut être tenu responsable des dommages causés par un incendie ou des dommages causés au locataire à des voisins.

Pour ces raisons, la loi exige l’achat d’une assurance responsabilité civile pour les créanciers dont l’appartement est situé dans une copropriété. Pour les propriétaires de logements individuels, cette assurance reste facultative mais fortement recommandée.

Assurance propriétaire non-occupant

Pour garantir sa responsabilité, le propriétaire peut assurer un propriétaire non occupant (PNO). Il s’agit d’une solution d’assurance de propriétaire, qui protège l’appartement contre les réclamations qui ne sont pas couvertes par l’assurance habitation du locataire, l’assurance copropriété ou survenues lorsque le logement est vacant. Complète, l’assurance PNO comprend une garantie de responsabilité avec des garanties supplémentaires.

Une assurance PNO couvre généralement, en plus de la responsabilité civile :

• incendies et dommages causés par l’eau ;
• accidents électriques ;
• briser la glace ;
• vol et vandalisme
• catastrophes naturelles et technologiques ;
• événements liés au terrorisme ;
• s’effondre ;
• la défense criminelle du propriétaire.

EN CONCLUSION

Si la seule assurance du bailleur obligatoire est l’assurance responsabilité civile dans le cas d’une unité en copropriété, toutes les assurances disponibles aux propriétaires sont intéressées par  : créer une assurance de garantie locative impayée et une assurance propriétaire non-occupant vous permettent de louer votre appartement dans la paix tout en optimisant la protection de votre investissement locatif.