Quel intermédiaire pour le précontrat ? La question n’est pas unanime parmi les professionnels de l’immobilier. Si de grands réseaux d’agences immobilières recommandent de signer des compromis ou des promesses de vente à l’agence, les franchisés sur le terrain sont libres de faire ce qu’ils veulent. Certains signent des précontrats en interne, ce qui leur permet de s’adapter aux horaires de leurs clients, alors que d’autres préfèrent laisser la responsabilité de sécuriser la transaction chez le notaire. Sans oublier les indépendants qui, en règle générale, trouvent plus à l’aise de laisser la rédaction du document à ceux qui ont le plus haut niveau de spécialisation et d’intelligence juridique : les notaires… Par conséquent, nous devons signer les engagements de vente à l’étude et laisser aux notaires le soin d’engager les parties dans un contrat parfaitement rédigé, en tenant compte des spécificités de chacun, ainsi que de celles de la vente, ou des agents immobiliers dont les agents immobiliers ont besoin, buse et Défendez-vous vos compétences et utilisez-vous ces connaissances pour valoriser votre travail et justifier vos honoraires ?
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La faute de la loi Alur !
Une chose est certaine, puisque la loi Alur et tous les bouleversements qui ont suivi, de nombreux professionnels ont progressivement abandonné la préparation de précontrats au profit des notaires. Même si obtenir une consultation dans une étude de notaire prend du temps, jamais moins de quinze jours, en raison du surmenage et présente donc le risque que l’acheteur change d’avis. « Depuis une loi de 2014 relevant du ministère de Madame Duflot, les agents immobiliers ont été interdits de tenir leurs promesses de vente ou d’engagement, explique Vincent Chauveau, notaire à Nantes. Cependant, les agents immobiliers qui effectuent le même travail de trading immobilier font les plus souvent compromis. Mais cela est de plus en plus rare. Face à la complexité Parmi la loi et les réformes successives, certains grands détaillants d’agences immobilières refusent de le faire au nom de leur politique commerciale. Les agents immobiliers et les agents immobiliers sont payés de la même manière pour le même travail, mais pas avec les mêmes restrictions. Pour moi, la négociation implique une participation active à la rédaction de l’accord. »
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Réapprenez à aimer la rédaction de rendez-vous commerciaux
Jean-François Buet, président de Fnaim, regrette cette évolution. Selon lui, le professionnel qui n’établit pas le précontrat n’est qu’un porte-clés et un ouvre-porte. La lecture de la musique souhaitée par les parties dans un document juridique et contractuel fait également partie de la négociation. Un acheteur connaît tous les éléments de la négociation, dit-il. Qui peut transcrire ces éléments dans un document impliquant les parties en fonction de ce qu’elles veulent vraiment ? Quand vous fonctionne sur un dossier, quand c’est vous qui détenez le stylo, c’est très gratifiant… Il faut prendre plaisir à expliquer les choses en rangeant les deux parties. Et faites votre travail avec passion et cœur. »
Justifiez vos frais
Cette vision, Marine Delaigue, propriétaire d’une agence Solvimo-Nestenn dans le 6e arrondissement de Lyon, partage. De plus, chez vous, tous les rendez-vous de vente sont signés à l’agence. Un moyen pour elle de remplir pleinement sa mission et d’accompagner ses clients à chaque étape. « Signer à l’agence nous permet d’accompagner l’acheteur et de justifier nos honoraires », a-t-elle. En outre, dans un ordre simple, il envoie le projet d’engagement de vente au notaire de chaque partie pour examen. Enfin, pour sécuriser la transaction, une simulation de financement peut être associée à l’engagement. Un avantage que les études de notaire n’offrent pas. « Jamais nous avons signé un rendez-vous sans rien. Nous avons besoin d’une simulation bancaire. C’est un élément important car si le vendeur se retrouve sans acheteur après 45 jours, c’est ennuyeux… Le notaire ne demande pas cela. »
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Bien entendu, Philippe Buyens, directeur général du réseau Capifrance Real Estate Consultants Network, a un point de vue différent car les agents commerciaux ne sont pas autorisés à signer un engagement commercial. Selon lui, la meilleure position pour engager les parties dans un contrat qui ira jusqu’au bout, inattaquable, est l’expert : « La législation évolue rapidement et de manière restrictive : il faut disposer d’un excellent niveau d’expertise. Dans ce cas, pourquoi ne pas poser le diagnostic aussi ? Il ne faut pas oublier que tout est mis dans le contrat. En cas d’abandon d’une vente, c’est souvent dans le précontrat que le problème est survenu. Laissons la partie juridique et contractuelle à l’expert et conservons la partie commerciale et transactionnelle. »
Engagement commercial de 30 minutes
Pour permettre aux agents immobiliers d’écrire de manière simple, sans connaissances juridiques spécifiques, un engagement commercial adapté aux projets de leurs clients, il existe aujourd’hui des outils informatiques intelligents et dynamiques. Tissot, éditeur de référence, expert en formes juridiques, propose des documents faciles à comprendre qui sont constamment mis à jour. Tout comme Model Doc « Au fur et à mesure que l’acte est fait, l’agent immobilier doit répondre à un certain nombre de questions détaillées Etienne Petit, cofondateur de Model Doc. Nous créons toutes les hypothèses pour que l’agent immobilier n’ait qu’à choisir la solution qui correspond à sa situation et, en fonction de cela, la clause légale correcte est automatiquement générée. Il est donc impossible de se tromper. » Le modèle Doc est déjà utilisé par 9 des 12 plus grands réseaux immobiliers et ouvert ce mois-ci à indépendant…