Si vous êtes propriétaire d’un logement loué comme résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question du bail actuel se pose immédiatement.
Vous disposez d’environ deux solutions :
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- vendre la propriété occupée à un acheteur qui reprendra le contrat
- vendez la propriété gratuitement après avoir donné la licence du locataire.
Nous verrons que les droits du locataire diffèrent selon les deux situations, y compris sa capacité à anticiper la vente, c’est-à-dire à prioriser l’achat en termes équivalents.
Plan de l'article
Vente cédant au locataire
Qu’il s’agisse d’un loyer vide ou meublé, vous pouvez autoriser le locataire à vendre la propriété à la fin du contrat de location (en savoir plus sur la licence du propriétaire).
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Si vous avez un loyer vide, le locataire a le droit de préemption sur la vente de la propriété. Nous détaillerons ci-dessous plusieurs étapes à suivre pour garantir le droit de priorité de ce locataire.
Préemption de location vide uniquement
L’article 15 de la loi 89 définit les règles de licence de vente et, en particulier, le droit d’anticipation du locataire au paragraphe II de cet article :
Lorsqu’elle est fondée sur la décision de vendre la maison, la licence doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente proposée. La licence est une offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois de la période de préavis.
Si le locataire ne répond pas dans les deux mois, il est déprécié de son droit d’avance.
Si le locataire accepte l’offre telle qu’elle est, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter le logement, prolongé à quatre mois en cas de recours à un prêt :
Le locataire qui accepte l’offre a, à compter de la date d’expédition de sa réponse au bailleur, une période de deux mois avant la conclusion de l’acte de vente. Si, dans votre réponse, vous notifiez votre intention de recourir à un prêt, l’acceptation de l’offre de vente par le locataire est subordonnée à l’obtention du prêt et la durée de la vente est portée à quatre mois. Le bail est prolongé jusqu’à la fin de la date limite d’achèvement de la vente. Si, à la fin de cette période, la vente n’a pas été effectuée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de droit et le locataire sera défaillant par le droit de tout titre d’occupation.
Si le prix de vente communiqué au locataire est finalement réduit , le notaire doit aviser le locataire qu’il a le droit d’avancer à nouveau dans les nouvelles conditions (nous parlons également du deuxième droit de préemption). La date limite de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, les délais précédents s’appliquent à achever la vente (2 mois prolongés à 4 mois en cas de recours au crédit).
Cette option de « deuxième préemption » vise à protéger le locataire contre la manipulation tentante du propriétaire qui lui offrirait une offre élevée fictive, qui finira par être réduite en fonction de la réalité du marché.
Priorité des acheteurs
Le législateur a fourni une exception aux dispositions précédentes : la vente à un acheteur parent tiers inclus. Attention, dans ce cas, l’acheteur doit occuper le logement pendant au moins 2 ans à compter de l’achat.
Veillez à respecter ces différents délais, car le locataire qui aurait été privé de son droit de préempt peut attaquer le propriétaire et éventuellement faire annuler la vente.
Le locataire peut-il faire une offre de rachat ?
Une question fréquemment posée est de savoir si le locataire, à la réception de la licence de vente et du prix de vente facturé par le propriétaire, peut faire une offre de rachat.
Lors de la lecture de la partie précédente, cette offre à la baisse n’est théoriquement pas possible. Si le propriétaire fait une offre qui semble trop élevée pour le locataire, le locataire ne doit pas donner de réponse et peut-être attendre que le propriétaire vous avise d’une baisse du prix de vente. Il deviendra donc une priorité sur le nouveau prix. Il pourrait même avoir une bonne surprise avec une deuxième offre à un prix inférieur à ce qu’il aurait prévu.
Le locataire doit-il payer les frais d’agence ?
Si le propriétaire a ordonné à une agence de vendre sa propriété, le locataire n’est pas tenu de payer les honoraires de l’agent du propriétaire, même si le propriétaire a un mandat exclusif.
Vente sans céder au locataire
En règle générale, si vous vendez votre bien occupé, le locataire n’a pas de droit anticipé dans la vente de la propriété. Rien ne change pour le locataire qui voit simplement son bail transféré à l’acheteur (sans avoir besoin de signer une approbation ou un nouveau bail). La location reste aux mêmes conditions et à la même durée de location.
Un cas très spécifique s’applique aux ventes réduites pour lesquelles le locataire a toujours un droit de priorité.
Droit de préemption en cas de vente au tribunal
Une vente recadrée est la division d’une propriété, anciennement détenue par un seul propriétaire (nous parlons d’une propriété unique), dans des lots indépendants mis en vente.
Par exemple, un assureur dispose d’un immeuble de 20 appartements loués à des locataires. Pour des raisons de réinstallation d’actifs, le propriétaire décide de couper l’immeuble en copropriété avec 20 lots indépendants et de les vendre.
Dans ce cas particulier, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires et leur confère les mêmes droits que dans le cas d’une licence de vente. Ils ont donc deux mois pour répondre à la notification du bailleur ; s’ils acceptent qu’ils disposent de deux mois pour terminer la vente, prolongée à 4 mois en cas de recours au crédit.
Les dispositions précédentes en cas de baisse de prix s’appliquent également à cette vente pour la réduction.