Le loyer perçu par le propriétaire est la base même de la rentabilité de son bien. Mais depuis peu, une législation de plafonnement des loyers fixe la limite du loyer en fonction de chaque région. Quel est donc son impact sur la rentabilité d’un investissement immobilier ? Décryptage dans cet article.
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Comment se présente l’encadrement des loyers ?
Le plafonnement des loyers est un dispositif expérimental mis en place pour s’étendre jusqu’à 2023. Il consiste à mettre fin aux abus de certains propriétaires qui se basent sur les tensions sur un territoire afin de monter de manière abusive les loyers. La législation a donc prévu un calcul très simple pour déterminer le loyer.
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Mais pour commencer, la préfecture fixe un loyer médian de référence dans la région, en fonction du quartier et en se fondant sur plusieurs indicateurs. Le préfet se base sur le loyer de référence pour définir un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.
Lorsque le loyer est au-delà de 20 % de celui fixé par la législation, le locataire du logement peut logiquement faire la demande d’un réajustement à la baisse du loyer. Mais dans le cas où le loyer est de 30 % plus bas que le loyer médian, le propriétaire dispose du droit de revaloriser à la hausse le loyer. Dans le cas où le propriétaire ne donne pas suite à la demande du locataire, la loi autorise celui-ci à le poursuivre.
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L’investissement locatif est soluble dans le plafonnement des loyers
La question des loyers occupe une place importante dans le rendement locatif. Elle concerne aussi bien tous les investisseurs qui ont déjà leur patrimoine constitué que ceux qui désirent se lancer maintenant. Le plafonnement des loyers est vu par plusieurs personnes comme un épouvantail.
Mais, il ne se présente pas comme un grand problème pour une personne qui se base sur un projet bien bâti, conçu à partir de données solides et très réaliste. Un tel investisseur a donc pensé dans les moindres détails son projet de location. Il a mené des analyses et effectué des recherches avant de fixer le prix de ses loyers.
Dans le cas d’un placement dans une ville qui applique le plafonnement de loyers, l’investisseur doit veiller à ce que son bien acquis et le loyer médian défini par la préfecture favorisent la rentabilité qu’il espère. Dans le cas contraire, certains investisseurs se voient obligés de fixer des loyers qui vont au-delà du seuil prévu par la législation. Cela a pour but d’éviter un rendement réduit ou au pire, négatif. Mais en lieu et place de cette option ou d’un abandon, il est possible de mettre en application des compléments de loyers tout à fait justifiés.
Le complément de loyer comme solution
La législation donne la possibilité au propriétaire de mettre en place un complément de loyer. Mais celui-ci n’est possible que dans le cas où le logement dispose d’équipements de confort et des particularités. Dans ce cas de figure, aucun reproche ne sera fait au propriétaire.
Les éléments pouvant être mis en avant pour justifier le complément de loyer sont entre autres un jacuzzi dans la salle de bain, une vue exceptionnelle, un parking, etc. Le complément de loyer permet donc de ne pas enfreindre la loi tout en rentabilisant son investissement.
Les conséquences sur le marché immobilier
L’impact d’une législation de plafonnement des loyers sur le marché immobilier est primordial. Effectivement, cette mesure peut avoir des conséquences significatives pour les investisseurs. Si la loi est appliquée, les propriétaires vont être contraints de respecter un certain pourcentage de baisse sur leur loyer. Cette situation aura pour conséquence directe la chute du rendement locatif.
Avec une rentabilité en baisse et un risque plus élevé lié à l’investissement immobilier locatif, certains investisseurs pourraient se tourner vers d’autres types d’investissement. La demande pourrait donc diminuer sur le marché immobilier, ce qui aurait comme répercussion une baisse du prix des biens immobiliers.
Il est intéressant de noter que dans un contexte où la législation encadre strictement les prix pratiqués par les propriétaires bailleurs et diminue ainsi leur impact sur le marché locatif privé, cela peut encourager à long terme une expansion du parc social ou encore une politique publique destinée à favoriser l’accès au logement en abaissant les charges financières associées aux appels publics à projets portant création de nouveaux complexes résidentiels.
Les alternatives à l’investissement locatif traditionnel
Face à la mise en place d’une législation de plafonnement des loyers, les investisseurs immobiliers pourraient être tentés de se tourner vers des alternatives à l’investissement locatif traditionnel.
L’une des solutions possibles consiste à opter pour un modèle d’investissement immobilier moins risqué, comme le secteur du tourisme par exemple. Cette option peut s’avérer très rentable si elle est bien maîtrisée et si l’on sait comment tirer parti des avantages fiscaux dont on peut bénéficier.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont aussi une autre alternative intéressante. Effectivement, ces sociétés permettent aux investisseurs de déléguer leur gestion locative tout en profitant d’un rendement potentiellement plus élevé que celui obtenu sur un logement classique loué nu.
Une autre option pourrait aussi consister à envisager un investissement immobilier dans une ville où la demande locative est supérieure à l’offre. Dans ce cas, il serait important de chercher un secteur porteur et qui offre des perspectives intéressantes sur le long terme.
Il ne faut pas oublier que l’investisseur doit tenir compte du coût du crédit immobilier ainsi que du montant des charges liées au bien convoité. Car s’il est vrai qu’un plafonnement strict limite son impact économique sur le marché privé locatif français, c’est avant tout parce que cette mesure répond aux difficultés financières éprouvées par les ménages lorsqu’ils doivent faire face aux prix excessifs pratiqués actuellement dans certaines régions ou villes.