La division de terrain est un procédé consistant à parceller un terrain en plusieurs lots. Le but en est de rendre une parcelle accessible et pour qu’elle soit prête à être transformée en un terrain à bâtir. Comment procéder pour diviser un terrain ? Quelles sont les étapes clés pour partager un terrain ? Tout savoir dans cet article.
Plan de l'article
Pourquoi diviser un terrain ?
La décision de parceller un terrain peut être prise pour de nombreuses raisons. Dans la majorité des cas, les propriétaires y procèdent afin de vendre la partie constructible de leur bien immobilier et de générer des bénéfices. La déclaration du projet est obligatoire s’il a pour objectif d’aménager le terrain pour une nouvelle construction (nouveau bâtiment, maison, etc.). Par contre, la déclaration n’est pas exigée dans le cas de la division d’un terrain non constructible ou dans le cas de la division d’un jardin.
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Pour faire une division de terrain, vous pouvez faire appel à un professionnel, comme City&You, afin de vous accompagner dans toutes les démarches. Si vous envisagez de vendre le terrain une fois qu’il sera prêt à bâtir, le professionnel peut vous épauler depuis l’étude de faisabilité jusqu’à l’obtention du permis de construire ou de la déclaration préalable.
En outre, City&You est en mesure de mettre à votre disposition des opérateurs adaptés à votre projet : bureau d’études, promoteurs immobiliers, juristes, lotisseurs, sociétés de portage foncier, investisseurs, etc.
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Quelles sont les étapes pour diviser un terrain ?
Pour votre question comment diviser un terrain, sachez que cette opération se déroule en plusieurs étapes. La première chose à faire est de vérifier le plan d’urbanisme local (PLU). Il s’agit d’un document qui définit les zones constructibles en prenant en compte les spécificités de chacune d’elles. Il faut ainsi le consulter préalablement afin de déterminer si le terrain concerné par le projet fait partie des zones constructibles.
Outre le PLU, vous devez également vérifier la configuration du terrain afin d’en déterminer sa divisibilité et sa constructibilité. Pour cela, vous devez prendre en compte un certain nombre de facteurs, comme :
- Sa superficie: pour qu’un terrain soit divisible, il faut qu’il ait au moins 300m², sauf si votre bien se trouve dans de grandes agglomérations ;
- Sa disposition : il faut que le terrain soit favorable à la division. La présence d’une pente peut, par exemple, compliquer l’opération ;
- L’emplacement : la mise en œuvre de la division peut être rendue difficile par des éléments qui se trouvent aux alentours du terrain.
C’est à l’issue de ces étapes de vérification que vous pouvez procéder à la division de terrain. Les démarches à réaliser sont différentes, selon l’objectif que vous fixez :
- Déclaration préalable: celle-ci s’impose dans le cas où vous n’envisagez que la création d’un seul terrain à bâtir. La déclaration préalable est également possible pour la création de plusieurs terrains à bâtir, mais sous des conditions strictes ;
- Permis de construire, qui est obligatoire pour la création de plusieurs terrains à bâtir.
Lors de l’analyse de votre projet de partager un terrain par la mairie, cette dernière peut exiger le plan de prévention des risques naturels et l’avis d’un architecte des bâtiments de France afin de connaître la proximité du terrain avec un site classé ou un monument historique.
Les autorisations nécessaires pour diviser un terrain
La division de terrain est une opération qui requiert certaines autorisations administratives. En effet, pour que votre projet aboutisse sans encombre, vous devez obtenir les autorisations nécessaires auprès des instances compétentes. Il existe plusieurs démarches à effectuer selon l’objectif visé et la nature du projet de partage.
Pour la création d’un seul terrain, vous devez déposer un dossier de demande de déclaration préalable à la mairie avant le début des travaux. Cette procédure permettra aux services municipaux concernés d’examiner les conditions dans lesquelles sera réalisée l’opération immobilière envisagée et si celle-ci est conforme aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.
Dans le cas où votre projet implique la création d’une ou plusieurs parcelles destinées à accueillir des constructions nouvelles, vous devrez solliciter un permis d’aménager ou un permis de construire selon certains critères établis par le code général des collectivités territoriales (CGCT).
Le permis d’aménager concerne notamment :
• la réalisation sur une partie du territoire communal ou intercommunal :
• de lotissements ;
• d’opérations groupées pour lesquelles il n’y a pas lieu de créer une association syndicale libre ;
• d’aménagements fonciers agricoles.
Le permis de construire est exigé lorsque :
• votre division intègre au moins deux lots constructibles ;
• vous envisagez plus tard la construction de bâtiments sur votre parcelle ;
• votre terrain est situé dans un secteur où les règles d’urbanisme l’exigent.
Vous devez noter que le délai d’instruction des permis varie selon la nature du projet, sa complexité et la taille des travaux à réaliser. En général, il faut attendre entre un et trois mois avant que l’autorisation ne soit accordée.
N’oubliez pas qu’un refus est toujours possible en cas de non-conformité aux règles locales d’urbanisme ou si votre demande présente une atteinte à l’environnement. Dans ce cas précis, vous pouvez toujours faire appel auprès du tribunal administratif compétent pour contester cette décision.
Les erreurs à éviter lors de la division d’un terrain
La division de terrain est un projet qui nécessite une certaine réflexion et une bonne dose d’anticipation pour éviter les erreurs fatales. Effectivement, il s’agit d’une opération délicate qui peut vite tourner au cauchemar si elle n’est pas menée avec précaution. Voici quelques erreurs à éviter lors de la division de votre terrain.
Il faut prendre le temps de bien étudier le marché immobilier avant toute décision. Effectivement, vous devez connaître la valeur du mètre carré dans votre région pour déterminer le prix des parcelles que vous allez créer et savoir si votre projet sera rentable sur le long terme.
Soyez attentif à la réglementation. La création de nouvelles parcelles implique souvent des réglementations locales strictes en matière d’urbanisme ou encore d’environnement qu’il ne faudra pas négliger sous peine de se voir refuser l’autorisation nécessaire à sa réalisation.
Un autre point crucial est l’étude du sol ainsi que des risques naturels encourus par vos futures parcelles (inondations, glissements…). Il faut être sûr que chaque nouvelle parcelle créée est viable sur du long terme afin d’éviter tout sinistre ultérieur qui pourrait impacter gravement l’image du propriétaire comme les futurs acquéreurs.
Pensez à bien desservir en eau potable et en électricité les différentes parcelles créées selon leur destination future. Ces facteurs peuvent avoir un impact sur l’attractivité et la valeur des parcelles créées.
Pensez à bien évaluer les coûts de viabilisation du terrain. Ces frais peuvent varier selon le projet et dépendent notamment du nombre de parcelles à créer, des travaux à effectuer (viabilisation du terrain…) ou encore des autorisations administratives requises. Pensez à bien étudier la route.
Diviser un terrain n’est pas une opération anodine et nécessite une bonne connaissance du marché immobilier local ainsi qu’une réflexion approfondie afin de minimiser les risques d’échec.