Lorsque vous devez solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque, il vous faut vous appuyer sur un dossier solide. La plupart du temps, vous devez passer par un courtier pour mettre toutes les chances de votre côté. Cependant, il s’agit d’un investissement supplémentaire, car l’accompagnement d’un tel professionnel n’est pas gratuit. Si vous devez bien monter votre dossier, voici comment procéder.
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Dossier immobilier : les premiers points
Avant même de monter votre dossier de crédit immobilier, vous devez prendre en compte un certain nombre de points. Ils détermineront par la suite la pertinence de votre dossier de prêt. Il vous faut dans un premier temps bien définir votre projet immobilier. Pour cela, vous devez connaître le montant à emprunter.
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Le montant à emprunter va dépendre de l’envergure de votre projet. Là encore, vos apports personnels définissent tout le reste. Si vous n’avez pas suffisamment de ressources pour fournir un apport personnel conséquent, évitez les projets de grande envergure. Lorsque le montant à emprunter est important, les banques sont rétives dans un contexte où l’apport personnel est faible.
En dehors de votre apport personnel, vous tiendrez également compte de votre capacité d’endettement. C’est la part de vos revenus qui doit être consacrée au remboursement. Elle ne doit pas excéder 35 %, autrement, votre demande risque d’être refusée.
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Pour finir, il est important de régulariser votre situation financière. Si vous avez des crédits en cours, assurez-vous de les rembourser avant de demander un prêt immobilier. De même, les emprunteurs qui ont été à découvert les 6 derniers mois précédant leur demande ont moins de chance d’avoir gain de cause.
La constitution du dossier du prêt immobilier
Constituer un dossier solide de prêt immobilier consiste à fournir des justificatifs bien précis.
Les pièces personnelles
Dans votre dossier, vous devez fournir dans un premier temps des documents personnels qui permettront de vous identifier clairement. Vous aurez donc besoin d’une carte d’identité ou d’un passeport. Selon votre profil, vous fournirez un contrat de travail.
Un justificatif de domicile est également nécessaire. Il doit dater de moins de 3 mois. Dans le cas où vous emprunteriez en couple, vous devrez fournir un justificatif de situation familiale.
Les justificatifs liés à vos revenus
Si le montant de votre emprunt dépend de vos revenus, il vous faudra fournir des justificatifs de vos ressources. Le salarié aura besoin de fournir ses derniers bulletins de salaire. En ce qui concerne les emprunteurs comme les professionnels libéraux et les autres, il est nécessaire de fournir les 3 derniers bilans comptables.
Indépendamment de votre profil, il faudra fournir les relevés bancaires de vos comptes. Ils doivent dater d’au plus 3 mois. Si vous avez des crédits en cours (ce qui amoindrit vos chances), vous devez également en présenter les justificatifs.
Inévitablement, l’apport personnel devra être justifié. Pour finir, vous devez fournir les deux derniers avis d’imposition. Plus vous fournissez de pièces, plus vous mettez des chances de votre côté.
Les pièces justificatives liées au prêt lui-même
Certains documents à fournir sont directement liés au prêt demandé. Ici, vous devez fournir un justificatif de l’utilisation future du prêt. Il s’agit donc d’un compromis de vente signé ou d’un contrat de construction de la maison. Dans le cadre d’un achat, vous pouvez également fournir un contrat d’acquisition en VEFA.
En effet, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf ou non ou d’une construction, vous devez fournir des pièces qui justifient chaque modalité.
Voilà donc comment vous pouvez constituer un dossier de prêt immobilier.
Les documents à fournir pour le dossier de crédit immobilier
Constituer un dossier de prêt immobilier est une étape cruciale dans l’acquisition d’un bien immobilier. Pour cela, il faut rassembler tous les documents nécessaires pour que votre demande soit acceptée par la banque. Voici les documents à fournir pour constituer un dossier de crédit immobilier.
Pour obtenir un prêt immobilier, il est nécessaire de disposer d’un engagement signé entre vous et le vendeur du bien ou le constructeur si vous souhaitez faire construire. Ce document s’appelle le compromis de vente ou encore contrat préliminaire dans certains cas.
Ce document précise notamment l’adresse du bien ainsi que son prix. Il mentionne aussi toutes les conditions suspensives qui devront être levées avant l’acte définitif chez le notaire comme l’accord des organismes financiers concernant votre demande de financement.
Pour accorder un prêt, la banque doit pouvoir évaluer votre capacité à rembourser l’emprunt sollicité. Il faudra donc joindre à votre dossier les justificatifs suivants :
- Vos derniers bulletins de salaire,
- Vos trois derniers fiches fiscales,
- L’état actuel des dettes en cours (crédits automobiles, personnels, etc.),
- La preuve permanente des revenus passifs (loyers perçus, etc.) si applicable.
Notez bien que si vous êtes travailleur indépendant ou professionnel libéral, il faudra fournir les trois derniers bilans comptables et la déclaration fiscale sur le revenu des deux dernières années.
L’une des conditions sine qua non pour obtenir un crédit immobilier est de disposer d’une garantie fiable. Selon votre situation financière, plusieurs options sont possibles :
- L’hypothèque sur le bien,
- Le privilège du prêteur de deniers (PPD),
- La caution bancaire.
- Titre foncier/acte authentique,
- Copie de l’assurance décès invalidité,
- Certification hypothécaire des biens immobiliers disponibles en gage, etc.
Avant même d’envisager de constituer un dossier complet auprès d’un organisme financier, il peut être judicieux d’utiliser un simulateur en ligne. Des plateformes ont été spécialement développées pour cet usage et permettent, par exemple, à partir du montant souhaité, de connaître sa capacité d’emprunt réelle.
De plus, souvent, ces outils proposent aussi une analyse complète des différents types de prêts immobiliers disponibles. Le moment venu, ces simulations seront relativement utiles pour optimiser votre dossier en fonction des différentes offres.
La constitution d’un dossier de crédit immobilier nécessite une grande rigueur et surtout de l’anticipation. Préparez-vous bien avant d’aller voir votre futur banquier pour augmenter vos chances d’obtenir ce financement avec succès !
Les astuces pour optimiser son dossier de crédit immobilier
À présent que vous connaissez les pièces à fournir pour le dossier de prêt immobilier, voici quelques astuces pour optimiser votre demande et augmenter vos chances d’obtenir un accord favorable de la part de la banque.
La première chose qui peut influencer positivement la décision des banques est votre situation financière. Pour cela, il faut montrer aux établissements prêteurs que vous êtes capable de gérer vos finances correctement. Fournissez-leur donc tous les documents justificatifs nécessaires (comptabilité, fichiers fiscaux) ainsi qu’une estimation détaillée des charges mensuelles liées à l’emprunt envisagé.
Un autre critère clé pris en compte par les banques lorsqu’il s’agit d’accorder un crédit immobilier est le montant de l’apport personnel. Effectivement, plus celui-ci sera important, plus la demande aura des chances d’être acceptée. Les organismes prêteurs apprécieront particulièrement si cet apport provient directement du demandeur et non pas d’un tiers ou encore moins d’un emprunt supplémentaire.
Il faut faire jouer la concurrence afin d’obtenir le meilleur taux possible sur votre prêt immobilier.
Si vous avez déjà des emprunts en cours, n’hésitez pas à les rembourser par anticipation. Cela démontrera aux banques que vous êtes capable de gérer vos finances efficacement et augmentera aussi votre taux d’endettement. Effectivement, si ce dernier est inférieur à 33%, cela facilitera considérablement l’accord d’un crédit immobilier. Aussi, il ne faut pas hésiter à renégocier ses contrats existants pour optimiser sa situation financière.
Une dernière astuce peut être de négocier les frais supplémentaires associés au prêt immobilier, tels que les frais de dossier ou encore ceux liés à la garantie du bien. Les établissements bancaires ont une certaine marge de manœuvre dans leur mode de calcul et peuvent ainsi réduire certains coûts pour attirer davantage leur clientèle.
En suivant ces conseils pour constituer un dossier solide et attractif, vous aurez toutes les cartes en main pour convaincre la banque qu’il s’agit là d’une opération immobilière judicieuse qui mérite un financement conséquent et adapté !