La contribution de sécurité immobilière figure sur chaque décompte de frais de notaire, entre les droits de mutation et les émoluments. Cette taxe, collectée par le notaire lors de la signature de l’acte authentique, rémunère les services de la publicité foncière. Depuis le 1er janvier 2013, elle remplace l’ancien droit de formalité perçu par les conservations des hypothèques. Son montant reste modeste rapporté au prix d’un bien, mais l’ignorer fausse le calcul du budget d’acquisition.
CSI sur la vente et CSI sur l’inscription hypothécaire : deux taxes distinctes
La plupart des simulateurs de frais de notaire affichent une seule ligne « contribution de sécurité immobilière ». En pratique, il existe plusieurs contributions de sécurité immobilière selon la formalité concernée. Ne pas les distinguer conduit à sous-estimer le coût total d’une opération financée par emprunt.
La CSI liée à la mutation (la vente elle-même) est assise sur le prix du bien. Son taux est de 0,10 % du prix avec un minimum de perception de 15 €. Elle est due chaque fois qu’un acte de vente est publié au service de publicité foncière.
La CSI liée à l’inscription d’une garantie hypothécaire porte, elle, sur les sommes ou valeurs de la créance garantie inscrites au bordereau. Son taux est fixé à 0,05 % avec un minimum de perception de 8 €, sur le fondement des articles 879, 881 H et 881 M du CGI. La version en vigueur depuis le 21 février 2026 de l’article 881 H précise cette assiette.
Concrètement, un achat immobilier financé par un prêt avec hypothèque conventionnelle génère donc deux CSI cumulées : l’une calculée sur le prix de vente, l’autre sur le montant du capital emprunté garanti.
Assiette de calcul et cas particuliers en vente immobilière
L’assiette de la CSI de mutation correspond au prix stipulé dans l’acte authentique de vente, charges comprises. Le notaire applique le taux de 0,10 % sur ce montant et collecte la taxe en même temps que les droits de mutation à titre onéreux.
Vente en indivision et usufruit
Lors d’une cession de quote-part en indivision, la CSI s’applique sur le prix de la seule quote-part vendue, pas sur la valeur totale du bien. Pour une vente démembrée (usufruit ou nue-propriété), l’assiette retenue est la valeur du droit cédé telle qu’elle figure dans l’acte.
Ces distinctions ont un impact limité en montant absolu, mais elles comptent pour le calcul exact des frais d’acquisition, notamment lors d’un rachat de soulte ou d’une sortie d’indivision successorale.
Apport à une société
Un apport d’immeuble à une société (SCI, SARL de famille) constitue une mutation soumise à publicité foncière. La CSI est alors calculée sur la valeur de l’apport retenue dans l’acte. Le taux reste identique : 0,10 %. L’opération implique aussi des droits d’enregistrement spécifiques dont le régime varie selon que la société est soumise à l’impôt sur les sociétés ou non.
Formalités couvertes par la CSI au-delà de la vente
La contribution de sécurité immobilière ne concerne pas uniquement les ventes classiques. Elle s’applique à toute formalité de publicité foncière exigeant un acte authentique.
- La publication d’une donation immobilière entre vifs génère une CSI au taux de 0,10 % sur la valeur du bien transmis, avec le même minimum de 15 €.
- L’inscription d’un privilège de prêteur de deniers (désormais appelé « inscription en privilège immobilier spécial ») est soumise à la CSI hypothécaire de 0,05 %.
- Une mainlevée d’hypothèque donne lieu à une formalité de radiation, elle aussi soumise à contribution, ce que beaucoup d’emprunteurs découvrent au moment du remboursement anticipé de leur prêt.
- Le partage judiciaire ou amiable d’un bien immobilier fait l’objet d’une publication et, par conséquent, d’une CSI sur la valeur du lot attribué.
L’étendue de ces formalités explique pourquoi la CSI apparaît dans des contextes très différents : achat, succession, divorce, refinancement.
Contribution de sécurité immobilière et frais de notaire : le poste à ne pas confondre
Dans le langage courant, « frais de notaire » désigne l’ensemble des sommes versées lors de la signature. Ce raccourci masque la réalité de la ventilation.
Les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés « droits d’enregistrement ») représentent la part la plus lourde, avec un taux qui atteint généralement plusieurs pour cent du prix dans l’ancien. Les émoluments du notaire, fixés par décret, rémunèrent l’officier public. La CSI ne rémunère pas le notaire mais l’État, en contrepartie du service de publicité foncière qui garantit l’opposabilité du droit de propriété aux tiers.
Le notaire agit comme collecteur : il intègre la CSI dans son état de frais, la reverse à l’administration fiscale, puis transmet l’acte au service de publicité foncière compétent. L’acquéreur est le redevable final de la CSI de vente, tandis que la CSI hypothécaire est à la charge de l’emprunteur.
Base légale et textes du CGI à connaître
Les articles 878 et 879 du Code général des impôts posent le principe de la contribution de sécurité immobilière. L’article 881 H précise le taux applicable aux inscriptions hypothécaires, et l’article 881 M fixe les minima de perception.
Connaître ces références permet de vérifier un décompte de frais de notaire ou de contester une ligne anormale. Un comptable intervenant sur une opération en société (SCI, acquisition en nom propre pour location) a intérêt à croiser le montant facturé avec l’assiette réelle inscrite dans l’acte.
Vérification pratique du décompte
- Identifier l’assiette exacte : prix de vente pour la CSI de mutation, capital garanti pour la CSI hypothécaire.
- Appliquer le taux correspondant (0,10 % ou 0,05 %) et vérifier que le résultat n’est pas inférieur au minimum légal (15 € ou 8 €).
- Comparer le montant obtenu avec la ligne « contribution de sécurité immobilière » sur le relevé du notaire.
Un écart peut signaler une erreur de saisie ou une confusion entre les deux types de CSI. Les cas litigieux restent rares, mais vérifier la CSI prend moins de deux minutes et sécurise le calcul global des frais d’acquisition.
La contribution de sécurité immobilière reste un poste mineur rapporté au prix d’un bien, mais elle s’applique à presque toutes les opérations publiées au service de publicité foncière. Distinguer la CSI de vente de la CSI hypothécaire, identifier l’assiette correcte et croiser le résultat avec le décompte du notaire suffit à s’assurer que rien n’a été omis ni majoré.