Un locataire envoie sa lettre de préavis, et dès le lendemain, le propriétaire veut organiser des visites pour relouer. Le téléphone sonne, les créneaux s’enchaînent, et très vite la question se pose : jusqu’où le bailleur peut-il aller pendant cette période de visite du logement pendant le préavis ? Le cadre légal existe, mais sur le terrain, les situations dérapent plus souvent qu’on ne le croit.
Visite pendant préavis et entrée sans accord : la frontière pénale
On commence par le point que la plupart des guides survolent. Beaucoup de locataires savent vaguement qu’ils doivent accepter des visites. Peu savent que le propriétaire qui entre sans accord commet une faute civile, même en période de préavis, même si le locataire est absent.
En 2024, le tribunal judiciaire de Paris (jugement du 2 février 2024, RG n° 23/00661) a jugé qu’un bailleur entré dans le logement pendant l’hospitalisation de son locataire, sans aucune autorisation, commettait une faute civile. La jouissance exclusive du logement persiste tant que le bail n’est pas terminé et qu’aucune expulsion n’a été régulièrement exécutée.
Cette décision va au-delà du simple rappel théorique de l’article 1719 du Code civil. Elle qualifie juridiquement le comportement du propriétaire, indépendamment de tout impayé ou de toute fin de bail programmée. Concrètement, un bailleur qui utilise un double des clés pour faire visiter le logement en l’absence du locataire s’expose à des poursuites.
Clause du bail et droit de visite : ce qui est réputé non écrit
Sur le terrain, on retrouve régulièrement des baux contenant des clauses du type « le locataire autorise le propriétaire à faire visiter le logement tous les jours de 9 h à 20 h ». Ce genre de disposition est tout simplement illégal.
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pose deux limites claires. Toute clause du bail qui impose des visites les jours fériés ou qui prévoit une durée supérieure à deux heures par jour ouvrable est réputée non écrite. Le bail peut prévoir un droit de visite, mais il ne peut pas dépasser ce cadre.
- Les visites ne peuvent pas avoir lieu les jours fériés, même si le bail le stipule.
- La durée maximale est de deux heures par jour ouvrable, clause contraire ou non.
- Le locataire doit donner son accord pour chaque visite : aucune clause ne peut le dispenser de ce consentement.
Un propriétaire qui s’appuie sur une clause abusive pour forcer l’accès au logement prend un risque juridique réel. Le locataire peut saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la clause et, le cas échéant, obtenir des dommages-intérêts.
Horaires de visite du logement : ce que la jurisprudence considère raisonnable
La loi dit « deux heures par jour ouvrable », mais elle ne fixe pas de créneau horaire précis. En pratique, c’est souvent la source de conflit. Le locataire qui travaille en journée ne peut pas recevoir de visiteurs à 10 h. Le propriétaire qui veut montrer le logement en pleine lumière refuse le créneau de 19 h.
Des décisions de cour d’appel reprises dans des analyses juridiques récentes précisent la notion d' »horaires raisonnables ». Les créneaux entre 9 h et 19 h en semaine sont généralement admis par les tribunaux. Un propriétaire qui exigerait des visites à 7 h du matin ou après 21 h s’écarterait de ce standard.
La bonne pratique consiste à convenir d’un créneau fixe par écrit (par SMS ou courriel), dès le début du préavis. On évite ainsi les tensions récurrentes. Si le bail prévoit un créneau, il sert de base de négociation, mais ne peut pas contourner les limites légales.
Quand le locataire et le propriétaire ne trouvent pas de créneau
Aucune disposition légale n’oblige le locataire à annuler ses propres activités pour permettre les visites. En revanche, un refus systématique et injustifié de toute visite pendant toute la durée du préavis peut constituer un manquement à ses obligations contractuelles.
La jurisprudence tend à rechercher un équilibre. Un refus ponctuel est légitime, un blocage total ne l’est pas. Si le locataire refuse systématiquement, le bailleur peut saisir le juge des référés pour faire ordonner des créneaux de visite. Les retours varient sur ce point, mais la tendance des tribunaux est de fixer un cadre précis quand les parties n’y parviennent pas seules.
Locataire absent pendant les visites : obligations et précautions
Un locataire n’est pas tenu d’être présent lors des visites. Il peut confier l’accès à un tiers ou convenir avec le propriétaire d’un mode d’accès (remise temporaire des clés, par exemple). L’absence ne vaut jamais autorisation d’entrer librement.
Si le propriétaire ou l’agence immobilière mandatée fait visiter le logement sans que le locataire ait donné son accord explicite pour ce créneau précis, on retombe dans le cas tranché par le tribunal judiciaire de Paris en 2024.
- Le locataire peut accepter que les visites se fassent en son absence, mais il doit l’avoir exprimé clairement.
- Une agence immobilière agissant pour le compte du bailleur est soumise aux mêmes règles : pas de visite sans consentement.
- Conserver une trace écrite de chaque accord donné (SMS, courriel) protège les deux parties en cas de litige.
Recours du locataire en cas de visite abusive pendant le préavis
Quand la situation dérape, le locataire dispose de plusieurs leviers. Le premier est la mise en demeure écrite, adressée au propriétaire par lettre recommandée, rappelant le cadre légal et demandant la cessation des visites non autorisées.
Si les abus persistent (entrée sans accord, visites quotidiennes excessives, pression pour libérer le logement plus tôt), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Les juges peuvent accorder des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Dans les cas les plus graves, une plainte pour violation de domicile reste possible sur le fondement de l’article 226-4 du Code pénal.
Le propriétaire a, de son côté, un intérêt légitime à relouer rapidement pour limiter la vacance locative. Un locataire coopératif qui propose des créneaux réguliers facilite la transition et évite un contentieux coûteux pour les deux parties. La période de préavis reste une zone de cohabitation temporaire entre deux droits qui doivent se concilier au quotidien.