Qui peut donner à bail un local commercial ?

Coupons courts au début pour tout suspense, la réponse est oui : un propriétaire peut parfaitement vendre un espace commercial très fréquenté, même s’il est occupé par un professionnel. Au fait, le fait même que vos installations soient occupées est également un atout supplémentaire pour trouver un acheteur… qui pourrait bien être le locataire lui-même.

Vendez l’espace commercial à votre locataire

Depuis la loi Pinel de 2015, le locataire d’un lieu commercial a droit à la préemption. Il est clair que c’est une priorité en cas de vente. Par le biais d’une procédure standard (lettre recommandée avec AR ou remise en main propre), le propriétaire doit informer son locataire en priorité et officiellement de son intention de mettre les murs en vente, y compris les prix et les conditions de vente. Veuillez noter que la notification envoyée au locataire doit mentionner les quatre premiers paragraphes de l’article L145-46-1 du Code de commerce, concernant la résiliation d’un bail commercial. Sinon, la vente peut être contestée.

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À partir de ce moment, le locataire de la propriété commerciale dispose d’un délai d’un mois pour se positionner :

• S’il veut suivre la proposition du bailleur et devenir acheteur de sa propriété, il dispose alors de 2 mois pour officialiser et finaliser la transaction au cas où il dispose de fonds pour effectuer l’acte d’achat (et 4 mois s’il souhaite utiliser un crédit).
• S’il refuse l’offre, le propriétaire a la flexibilité nécessaire pour rechercher un autre acheteur.

Le nouveau propriétaire ne peut pas congédier son (nouveau) locataire

Indépendamment de la location actuelle (bail commercial ou bail commercial), tous sont conçus pour assurer une bonne protection au locataire qui occupe les locaux commerciaux. Le nouveau propriétaire ne peut donc pas vous donner une licence sauf si sa rançon coïncide avec la fin du contrat de location du locataire (p. ex. 6 ans pour un bail professionnel). Bref, un transfert de propriété ne constitue donc pas une menace pour un locataire, même si le locataire ne peut s’opposer à la vente de ses locaux s’il ne s’est pas positionné pour l’acquérir.

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Certains cas où le droit de préempter ne s’applique pas

Cependant, certains types de ventes ne sont pas affectés par ce droit d’anticipation :

• La vente globale d’une propriété contenant des locaux commerciaux ;
• la vente sur un grand nombre d’installations situées dans un complexe commercial ou dans des locaux commerciaux distincts ;
• la vente d’un lieu commercial au copropriétaire d’un complexe commercial ;
• la vente des locaux au conjoint, à l’ascendant ou au descendant du bailleur ou de son conjoint.